XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 4738
RELAZIONE TECNICA
(Articolo 11-ter, comma 2, della legge 5 agosto
1978, n. 468,
e successive modificazioni).
Il comma 134 dell'articolo 3 della legge 24 dicembre
2003, n. 350, (legge finanziaria 2004), ha reintrodotto il
secondo periodo del comma 20 dell'articolo 3 del decreto-legge
25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni,
dalla legge 23 novembre 2001, n. 410; il dibattito
parlamentare relativo alla finanziaria 2004 ha chiaramente
indicato la volontà del legislatore di applicare la norma nel
senso di concedere l'applicazione dei prezzi del 2001 ai
conduttori delle unità residenziali non di pregio che, non
avendo ricevuto dall'ente proprietario la lettera di offerta
in opzione per l'acquisto entro il 26 settembre 2001, avessero
manifestato nei termini previsti la volontà di acquisto, con
lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
In osservanza della volontà percepita del Parlamento, la
norma in parola dispone l'applicazione alle vendite della
Società cartolarizzazione immobili pubblici (SCIP) dei prezzi
del 2001 e le relative modalità concrete di determinazione,
prevedendo a tale fine l'uso di coefficienti di abbattimento
di periodo, determinati dall'Agenzia del territorio, sulla
base degli eventuali aumenti di prezzo registrati in ciascun
comune o ambito geografico, da applicare al prezzo corrente di
mercato indicato nelle lettere di offerta ai conduttori. La
modalità indicata, di semplice applicazione anche direttamente
da parte dei soggetti operativamente incaricati delle vendite
e che, ad eccezione del prezzo, non prevede modifiche al
processo di vendita, è finalizzata a consentire agli enti
gestori degli immobili il rispetto dei tempi inizialmente
previsti e sulla base dei quali sono state definite le
caratteristiche dei titoli emessi dalla società di
cartolarizzazione. In concreto si prevede di inserire nelle
stesse lettere di offerta l'indicazione della facoltà, per i
conduttori aventi titolo, di beneficiare dell'eventuale
riduzione del prezzo di acquisto presentando all'ente la
documentazione necessaria nei termini richiesti, al fine di
ricevere la comunicazione del nuovo prezzo in tempo utile per
consentire al conduttore di rispettare i medesimi tempi di
esercizio dell'opzione di acquisto attualmente previsti in
assenza della riduzione.
Si prevede che il beneficio introdotto dalla norma venga
concesso, subordinatamente alla verifica del possesso da parte
del conduttore dei requisiti di legge, sia mediante
l'eventuale riduzione del prezzo per gli acquisti che
avverranno in futuro, sia attraverso il rimborso del maggior
prezzo eventualmente già pagato, ai conduttori che, pur avendo
titolo per il beneficio, avessero già acquistato. In relazione
a questi ultimi, è previsto che il rimborso sia corrisposto
dagli enti originariamente proprietari degli immobili a
seguito della verifica della documentazione presentata dal
beneficiario, prelevando le somme necessarie dal rispettivo
conto intrattenuto presso la Tesoreria dello Stato e sul quale
è stato accreditato, al momento della cessione, il
corrispettivo iniziale pagato per gli immobili dalla SCIP.
L'onere stimato per gli enti a fronte del rimborso del
maggior prezzo pagato è di circa 60 milioni di euro per le
unità residenziali non di pregio vendute nell'ambito della
prima cartolarizzazione degli immobili (cosiddetta "SCIP 1";
la grande maggioranza dei conduttori di tali unità aveva già
ricevuto la lettera di offerta alla data del 26 settembre 2001
e risulta quindi esclusa dal presente provvedimento). Questo
ammontare è stato calcolato applicando alla somma dei valori
di cessione delle unità immobiliari residenziali per le quali
i precedenti proprietari (enti e Stato), prima della chiusura
dell'operazione SCIP 1, non avevano inviato la lettera di
offerta ai conduttori (che potenzialmente possono beneficiare
dell'abbattimento di prezzo, in applicazione dell'emanando
decreto), e per le quali sia stato esercitato il diritto di
opzione (l'85 per cento del totale e pari a circa 410 milioni
di euro), il coefficiente di abbattimento relativo all'aumento
dei valori medi immobiliari pubblicati dall'Osservatorio dei
valori immobiliari (OMI) dei rispettivi comuni, tra il secondo
semestre 2001 ed il secondo semestre 2002 (data entro la quale
la maggior parte degli immobili è stata dismessa) pari a circa
il 14,8 per cento.
Per quanto riguarda le unità residenziali già vendute ai
rispettivi conduttori, alla data di entrata in vigore
dell'emanando decreto dell'operazione "SCIP 2", l'onere per
gli enti, a fronte del rimborso del maggior prezzo pagato, è
pari a circa 122 milioni di euro. Tale ammontare è stato
calcolato applicando il coefficiente di abbattimento relativo
all'aumento dei valori medi immobiliari dell'OMI, tra ottobre
2001 ed il primo semestre 2003 (periodo entro il quale sono
state completate le valutazioni per le unità già vendute) pari
a circa il 26 per cento, alla somma dei valori di cessione
delle unità immobiliari locate e non di pregio per le quali
sia stata esercitata l'opzione da parte del conduttore (pari a
circa 470 milioni di euro). Per la copertura dell'onere a
carico degli enti, comprensivo degli interessi altrimenti
percepiti sui rispettivi conti di Tesoreria, si provvede
mediante la cessione di ulteriori immobili dello Stato
aggiuntivi rispetto a quelli la cui cessione è prevista dalla
legge n. 350 del 2003 (legge finanziaria 2004).
In relazione alle vendite future, lo Stato è tenuto a
mantenere indenne la società di cartolarizzazione,
limitatamente all'operazione SCIP 2, in relazione ad eventuali
minori proventi che questa percepirà in conseguenza
dell'applicazione della presente norma, nonché dei danni che
ne potranno derivare per i portatori dei titoli emessi dalla
SCIP per finanziare l'acquisto degli immobili. Sulla base
degli attuali prezzi di mercato, raffrontati a quelli medi del
2001 ora applicati, si stima che l'effetto della norma sui
ricavi, altrimenti conseguibili dalla società, sia pari ad
almeno 800 milioni di euro (al netto delle restituzioni di cui
sopra); somma, quest'ultima, necessaria per riportare la
società e gli investitori nei titoli della SCIP alla
condizione precedente all'emanazione del presente
provvedimento. L'ammontare indicato risulta dall'applicazione,
al valore delle unità residenziali locate non di pregio, non
ancora vendute al 31 dicembre 2003, per le quali si stima
verrà esercitato il diritto d'opzione nel 79 per cento dei
casi (in linea con i dati storici) pari a circa 3 miliardi di
euro, dell'incremento medio registrato in Italia dagli
immobili residenziali tra il mese di ottobre 2001 e il mese di
dicembre 2003 pari a circa il 27 per cento. Il danno effettivo
potrà mutare nel tempo sulla base del livello dei prezzi di
mercato, sempre in relazione ad ottobre 2001, riscontrato al
momento dell'effettiva vendita.
Pur essendo il versamento alla SCIP della somma indicata
necessario a ripristinare la situazione precedente, in
relazione ai prezzi complessivi attesi dalla vendita degli
immobili ed all'affidabilità creditizia goduta dai titoli
emessi prima del provvedimento, è prevedibile che, al termine
della rivendita degli immobili, le somme incassate dalla SCIP
a compensazione del danno subìto eccedano quanto necessario al
rimborso dei titoli emessi dalla società e collocati sul
mercato. Il pagamento degli immobili da parte della SCIP ai
soggetti originariamente proprietari era previsto avvenire
sulla base di una quota iniziale di prezzo, corrisposta al
momento della cessione e pari all'85 per cento circa del
valore degli immobili nel mese di novembre 2002, ed,
eventualmente, di una quota differita pari alle somme
eventualmente residue di quanto incassato dalle vendite
successivamente all'integrale rimborso dei titoli emessi dalla
SCIP per finanziare il prezzo iniziale. In relazione a
quest'ultima componente, l'ammontare atteso dagli enti al
termine dell'operazione, a decorrere dalla fine del 2008, è
previsto eccedere il danno indicato.
E' infine previsto che le modalità concrete di
corresponsione dell'indennizzo siano stabilite con successivi
decreti ministeriali ed è altresì prevista la possibilità che
sia concessa a tale fine la garanzia dello Stato in favore di
eventuali terzi finanziatori della SCIP. Quest'ultima modalità
è prevista in considerazione dell'esigenza per lo Stato di
rendere immediatamente disponibili alla società di
cartolarizzazione le somme dovute a titolo di rimborso, ma
anche della capienza attesa, al termine dell'operazione, degli
incassi complessivi ottenuti dalla SCIP dalla rivendita degli
immobili per il rimborso dei titoli emessi, nonché delle
somme, maggiorate degli interessi, eventualmente dovute a
terzi finanziatori della SCIP per l'anticipazione di quanto
inizialmente dovuto dallo Stato alla SCIP.
All'eventuale minor prezzo che sarà stato incassato a
titolo di prezzo differito dagli enti originariamente
proprietari degli immobili per gli effetti della presente
norma, ovvero all'escussione delle eventuali garanzie prestate
dallo Stato a terzi finanziatori della SCIP per l'incapienza
al termine dell'operazione della componente differita di
prezzo da questa dovuta agli enti, dovrà, anche in questo
caso, provvedersi con la vendita di ulteriori immobili dello
Stato da individuare con i citati decreti ministeriali.
Frontespizio