XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 1655
RELAZIONE TECNICA
(Articolo 11-ter, comma 2, della legge 5 agosto
1978, n. 468,
e successive modificazioni)
Capo I
DISPOSIZIONI IN MATERIA DI DISMISSIONE DEL PATRIMONIO
IMMOBILIARE PUBBLICO
Il provvedimento in esame prevede la cessione degli
immobili dello Stato, dell'Amministrazione autonoma dei
monopoli di Stato e di alcuni enti pubblici territoriali e non
territoriali ad una società veicolo appositamente costituita.
Tale società finanzierà l'acquisto attraverso una operazione
di cartolarizzazione, che consisterà in una emissione di
titoli obbligazionari sul mercato, il cui rimborso sarà
assicurato dalla gestione e dalla successiva vendita degli
immobili stessi.
La società veicolo, che verrà costituita dal Ministero
dell'economia e delle finanze, si avvarrà di alcune
agevolazioni fiscali, previste dal presente decreto-legge.
Nel decreto-legge, si prevede infatti che, ai titoli
emessi dalla società di cartolarizzazione, vengano applicate
le norme dei titoli obbligazionari di cui all'articolo 2 del
decreto legislativo n. 239 del 1996, con la differenza che,
per i finanziamenti effettuati dai non residenti, gli
interessi corrisposti non saranno assoggettati alle imposte
sui redditi, purché il beneficiario non abbia la residenza in
un cosiddetto "paradiso fiscale".
Inoltre, si prevede che il reddito afferente il
patrimonio separato della società veicolo non verrà
assoggettato ad imposte sui redditi e all'IRAP e che tutti gli
atti, contratti e trasferimenti posti in essere per il
perfezionamento delle operazioni di cartolarizzazione saranno
esentati da bollo, registro, ipotecaria e catastale e da ogni
altra imposta indiretta.
Infine, come ulteriore agevolazione fiscale, non verrà
applicata la ritenuta fiscale sugli interessi ed altri
proventi dei conti correnti bancari delle società veicolo e
sarà esclusa l'applicazione dell'IVA per le locazioni in
favore dello Stato, enti pubblici territoriali e altri
soggetti pubblici.
Il decreto-legge prevede che il trasferimento degli
immobili di cui sopra possa essere effettuato verso fondi di
investimento immobiliare per gli immobili diversi da quelli
per uso residenziale.
Effetti sul gettito.
La mancanza di una ricognizione puntuale rende difficile
la stima del valore del patrimonio pubblico. Si ipotizza,
tuttavia, che il suo valore possa essere compreso in una
"forchetta" che spazia da 30.000 a 60.000 miliardi di lire.
A tale valore bisogna aggiungere quello del patrimonio
degli enti pubblici interessati dal provvedimento, in primo
luogo quelli previdenziali, delle Poste italiane Spa, delle
Ferrovie dello Stato Spa e dell'ETI, nonché i beni
all'estero.
Tali beni, che verranno individuati in un elenco che sarà
emanato dal Ministero dell'economia e delle finanze, vengono
stimati per un valore di 15.000 miliardi di lire.
Ai fini della seguente valutazione sugli effetti del
gettito, assumiamo pari a 45.000 miliardi di lire il valore
del patrimonio statale e pari a 15.000 miliardi di lire quello
degli enti di cui sopra.
Il passaggio di tale patrimonio alle società veicolo
rappresenta una fase transitoria dell'operazione di
dismissione del patrimonio pubblico. Gli effetti sul gettito
vengono traslati al momento in cui la società veicolo
procederà alla vendita degli immobili in suo possesso.
Se l'immobile venduto è un fabbricato ad uso abitativo
verrà sottoposto all'imposta di registro nella misura del 3
per cento, nel caso in cui l'acquirente avrà i requisiti per
l'agevolazione sulla prima casa, o del 7 per cento per le
altre abitazioni.
Tutti gli altri fabbricati di tipo non abitativo saranno,
invece, sottoposti ad IVA ad aliquota ordinaria (20 per
cento).
Nel caso dei terreni agricoli (non edificabili) verrà
applicata l'imposta di registro nella misura dell'8 per cento,
se l'acquirente è imprenditore agricolo, cooperativa o
associazione agricola, mentre per gli altri soggetti è
applicata l'aliquota del 15 per cento.
Per tutti i terreni edificabili si avrà, invece,
l'applicazione dell'IVA nella misura del 20 per cento.
Supponendo che circa il 60 per cento del valore del
patrimonio immobiliare venga cartolarizzato (percentuale che
tiene conto, tra l'altro, delle riduzioni di prezzo per alcune
categorie di acquirenti), si ottiene un gettito complessivo di
circa 36.000 miliardi di lire che si ritiene realizzabile nel
quadriennio 2001-2004.
Applicando, per i trasferimenti sottoposti ad imposta di
registro (si stima l'80 per cento del totale degli immobili
cartolarizzati) un'aliquota media dell'8 per cento (tenendo
conto anche dell'imposta ipotecaria pari al 2 per cento e
dell'imposta catastale pari all'1 per cento), si otterrà, per
ogni 1.000 miliardi di immobili ceduti, un gettito pari a:
lire 1.000 miliardi x 80 per cento x 8 per cento = 64
miliardi di lire.
Per ciò che riguarda l'IVA all'aliquota del 20 per cento
si otterrà un gettito di:
lire 1.000 miliardi x 20 per cento x 20 per cento = 40
miliardi di lire.
In questo caso l'effetto prodotto dalle imposte
ipotecarie e catastali, applicate in misura fissa (pari a lire
500.000), produrranno un effetto trascurabile, data l'entità
dell'intera operazione.
Complessivamente si otterrà, per ogni lire 1.000 miliardi
di cessioni, un gettito pari a lire 104 miliardi.
Capo II
DISCIPLINA TRIBUTARIA DEI FONDI COMUNI D'INVESTIMENTO
IMMOBILIARE
La disciplina tributaria dei nuovi fondi comuni
d'investimento immobiliare, introduce alcune modifiche
significative rispetto all'attuale regime fiscale relativo ai
redditi prodotti dai fondi immobiliari chiusi.
L'attuale normativa.
La vigente normativa tributaria dei fondi immobiliari
chiusi è disciplinata dall'articolo 15 della legge n. 86 del
1994, che istituisce questa nuova figura di intermediario
finanziario, cui viene attribuita la funzione di indirizzare
il risparmio delle famiglie e delle imprese verso
l'investimento in attività immobiliari. Tale articolo
introduce un'imposta sostitutiva dell'IRPEG a carico della
società di gestione (soggetto passivo) del fondo (articolo 15,
comma 1), che è dovuta nella misura del 25 per cento ed è
commisurata all'ammontare del reddito relativo alla gestione
di ciascun fondo, determinato secondo le disposizioni di cui
al titolo II, capo II, del TUIR. Inoltre il comma 6
dell'articolo 15 prevede che i proventi derivanti dalla
partecipazione ai fondi, tranne quelli spettanti ai soggetti
che esercitano imprese commerciali, non concorrono a formare
il reddito imponibile dei partecipanti.
Alla luce di quanto sopra è la società di gestione (unico
soggetto passivo dell'imposta) a provvedere agli obblighi di
dichiarazione e di versamento dell'imposta sostitutiva
calcolata separatamente per ciascun fondo.
La nuova disciplina.
La nuova disciplina introduce un'imposta sostitutiva a
carico della società di gestione pari all'1 per cento da
prelevare annualmente sull'ammontare del valore netto
contabile del fondo. Per l'anno 2001 l'imposta sostitutiva è
dovuta proporzionalmente al valore del fondo riferito al
periodo intercorrente tra la data di entrata in vigore del
decreto-legge ed il 31 dicembre 2001. L'imposta viene
corrisposta entro il 28 febbraio dell'anno successivo.
Per quanto concerne il regime tributario dei partecipanti
al fondo, la nuova normativa, in linea con quella attualmente
in vigore, esclude dalla tassazione i proventi derivanti dalla
partecipazione ai fondi e le eventuali plusvalenze realizzate
mediante la cessione o il rimborso delle quote, salvo che le
partecipazioni non siano relative ad imprese commerciali.
Inoltre viene riconosciuto ai partecipanti un credito
d'imposta pari all'1 per cento del valore delle quote sui
proventi percepiti.
Considerazioni sull'attuale gettito.
Per quanto concerne il gettito attualmente derivante dal
regime tributario di cui sopra applicabile alle società che
gestiscono i 9 fondi immobiliari chiusi presenti nel mercato
italiano, si fa presente che i dati delle deleghe di
versamento F24 (codice tributo 2024) per l'anno 2001 (dati
aggiornati al 20 agosto) hanno prodotto un gettito pari a 49
milioni di lire.
Il gettito atteso.
Il cambiamento del sistema di tassazione porta
sicuramente dei benefici in capo all'Erario in termini di
gettito rispetto alla situazione attuale.
I benefìci derivano:
- dal diverso sistema di tassazione introdotto, che
allarga l'applicazione dell'imposta sostitutiva al patrimonio
del fondo;
- da quanto previsto nel presente provvedimento in tema
di vendita degli immobili dello Stato.
Per quanto riguarda il primo punto, sulla base delle
informazioni fornite dalle società di gestione dei fondi, il
valore patrimoniale dei fondi esistenti è pari a circa 3.000
miliardi di lire cui si applica l'imposta sostitutiva dell'1
per cento.
Ne consegue che il gettito atteso relativamente ai fondi
esistenti è pari a 30 miliardi di lire di competenza dell'anno
2002, a fronte di un minore gettito dovuto dall'abrogazione
dell'attuale normativa di importo praticamente irrilevante (50
milioni di lire). Dal punto di vista di cassa tale gettito è
atteso per il 2003.
Per l'anno 2001 occorre calcolare la quota di competenza
proporzionalmente al valore del fondo riferito al periodo
intercorrente tra la data di entrata in vigore del
decreto-legge ed il 31 dicembre 2001. Si ipotizza l'entrata in
vigore del provvedimento a decorrere dal 1^ ottobre prossimo,
per cui la quota proporzionale per l'applicazione dell'imposta
sostitutiva è relativa, per il 2001, a soli tre mesi. Il
gettito atteso dalla tassazione dei fondi esistenti di
competenza dell'anno 2001 (cassa 2002) risulta dunque pari a
7,5 miliardi di lire (3.000 x 1 per cento): 12 x 3.
Per quanto concerne il secondo punto, il provvedimento in
oggetto prevede che venga promossa la costituzione di uno o
più fondi comuni di investimento immobiliare tramite il
conferimento di beni immobili dello Stato a uso diverso da
quello residenziale.
Sulla base delle stime sul valore del patrimonio
immobiliare pubblico, pari come detto a circa 30.000 miliardi
di lire, ed ipotizzando, prudenzialmente, pari a 1.000
miliardi di lire il valore degli immobili trasferiti nel
fondo/i, il maggiore gettito atteso di competenza, calcolato
applicando l'imposta sostitutiva dell'1 per cento al valore
dei fondi, sarà pari a 10 miliardi di lire (1 per cento x
1.000) a decorrere dal 2002.
L'andamento di cassa comporta un maggior gettito di 10
miliardi di lire a decorrere dal 2003.
A fronte del maggiore gettito così calcolato occorre
stimare anche il minore gettito derivante dal trasferimento
dei capitali necessari per la sottoscrizione delle quote dei
fondi.
Nell'ipotesi peggiore che tutti i 1.000 miliardi di lire
necessari per la sottoscrizione provengano dai conti correnti,
ad un tasso medio di interesse pari al 3 per cento, si ottiene
un imponibile di circa 30 miliardi di lire.
Applicando l'aliquota sugli interessi pari al 27 per
cento, si ottiene un mancato gettito di circa 8 miliardi di
lire così calcolato: 1.000 x 3 per cento x 27 per cento.
Le tabelle seguenti riepilogano gli effetti di competenza
e di cassa sul gettito:
... (omissis) ...
Allegato
(Previsto dall'articolo 17, comma 30, della legge 15
maggio 1997, n. 127)
Testo integrale delle norme
espressamente modificate o abrogate dal decreto-legge
Articolo 2, comma 3, della legge 23 dicembre 1999, n.
488:
Art. 2. - (omissis). 3. I proventi della
dismissione dei beni e diritti immobiliari dell'Istituto
nazionale per l'assicurazione contro gli infortuni sul lavoro
(INAIL) realizzata ai sensi del presente articolo sono
destinati a misure di esonero dal versamento dei premi dovuti
dai datori di lavoro per gli iscritti alle gestioni di cui
all'articolo 55, comma 1, della legge 17 maggio 1999, n. 144.
A tale fine, con decreto del Ministro del lavoro e della
previdenza sociale, di concerto con il Ministro del tesoro,
del bilancio e della programmazione economica, sulla base
degli effettivi introiti, sono determinate le aliquote di
esonero e gli esercizi contributivi di riferimento.
(omissis).
Articolo 2, comma 1, del decreto legislativo 10 aprile
1996, n. 239:
Art. 2. - (Imposta sostitutiva sugli interessi, premi
ed altri frutti di talune obbligazioni e titoli similari per i
soggetti residenti).- 1. Sono soggetti ad imposta
sostitutiva delle imposte sui redditi nella misura del 12,50
per cento, gli interessi ed altri proventi delle obbligazioni
e titoli similari di cui all'articolo 1, nonché gli interessi
ed altri proventi delle obbligazioni e degli altri titoli di
cui all'articolo 31 del decreto del Presidente della
Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, ed equiparati, emessi in
Italia, per la parte maturata nel periodo di possesso,
percepiti dai seguenti soggetti residenti nel territorio dello
Stato:
a) persone fisiche;
b) soggetti di cui all'articolo 5 del testo unico
delle imposte sui redditi, approvato con decreto del
Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, escluse
le società in nome collettivo, in accomandita semplice e
quelle ad esse equiparate;
c) enti di cui all'articolo 87, comma 1, lettera
c), del medesimo testo unico, ivi compresi quelli
indicati nel successivo articolo 88;
d) fondi d'investimento immobiliare di cui alla
legge 25 gennaio 1994, n. 86;
f) soggetti esenti dall'imposta sul reddito delle
persone giuridiche. (omissis).
Articolo 27, comma 1, del decreto del Presidente della
Repubblica 29 settembre 1973, n. 600:
Art. 27. (Ritenuta sui dividendi)- 1. Le società e
gli enti indicati nelle lettere a) e b) del comma
1 dell'articolo 87 del testo unico delle imposte sui redditi
approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22
dicembre 1986, n. 917, operano con obbligo di rivalsa, una
ritenuta del 12,50 per cento a titolo d'imposta sugli utili in
qualunque forma corrisposti a persone fisiche residenti in
relazione a partecipazioni non qualificate ai sensi della
lettera c-bis) del comma 1 dell'articolo 81 del citato
testo unico n. 917 del 1986, non relative all'impresa ai sensi
dell'articolo 77 del medesimo testo unico, nonché sugli utili
in qualunque forma corrisposti a fondi d'investimento
immobiliare di cui alla legge 25 gennaio 1994, n. 86.
(omissis).
Articoli 14-bis, comma 10, e 15 della legge 25
gennaio 1994, n. 86:
Art. 14-bis. - (omissis). 10. Gli apporti al fondo
istituiti a norma del comma 1 non danno luogo a redditi
imponibili ovvero a perdite deducibili per l'apportante al
momento dell'apporto. Le quote ricevute in cambio
dell'immobile o del diritto oggetto di apporto mantengono, ai
fini delle imposte sui redditi, il medesimo valore fiscalmente
riconosciuto anteriormente all'apporto. La cessione di quote
da parte di organi dello Stato per importi superiori ovvero
anche inferiori a quelli attribuiti agli immobili o ai diritti
reali immobiliari al momento del conferimento ai sensi del
comma 4 comporta una corrispondente proporzionale rettifica
del valore fiscalmente riconosciuto dei beni e dei diritti
medesimi rilevante ai fini dell'articolo 15.
(omissis).
Art. 15. (Disposizioni tributarie). 1. La società
di gestione è soggetta ad imposta sostitutiva dell'imposta sul
reddito delle persone giuridiche e dell'imposta locale sui
redditi per i fondi di investimento immobiliare istituiti ai
sensi della presente legge, secondo quanto disposto dal
presente articolo.
2. L'imposta sostitutiva è dovuta nella misura del 25 per
cento ed è commisurata all'ammontare del reddito relativo alla
gestione di ciascun fondo, determinato secondo le disposizioni
di cui al titolo II, capo II, del testo unico delle imposte
sui redditi, approvato con decreto del Presidente della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917; per la distribuzione dei
proventi dei fondi non si applicano gli articoli 105, 106 e
107 del medesimo testo unico. Nel caso di perdita il relativo
ammontare è computato in diminuzione dei redditi dei
successivi periodi d'imposta, ma non oltre il quinto. Le
ritenute operate sui redditi percepiti dai fondi sono a titolo
d'imposta. Il patrimonio del fondo è escluso dall'applicazione
dell'imposta sul patrimonio netto delle imprese.
3. Le plusvalenze patrimoniali iscritte per adeguare il
valore del patrimonio del fondo alla valutazione effettuata ai
sensi dell'articolo 9 non concorrono, salvo distribuzione, a
formare il reddito per la parte eccedente il costo di
acquisizione, determinato ai sensi dell'articolo 76 del testo
unico di cui al comma 2; le quote di ammortamento dei beni
strumentali non sono ammesse in deduzione per la parte
riferibile al maggior valore iscritto. Per le plusvalenze
realizzate dal fondo si applica il comma 4 dell'articolo 54
del citato testo unico; tuttavia, le plusvalenze relative agli
immobili, nonché quelle relative alle partecipazioni di cui
all'articolo 14, comma 1, lettera b), eccedenti,
rispettivamente, l'ammontare delle quote di ammortamento e
quello delle svalutazioni già dedotte, concorrono a formare il
reddito nella misura del 50 per cento.
4. La società di gestione provvede separatamente per
ciascun fondo agli obblighi di dichiarazione e di versamento
dell'imposta sostitutiva, imputando al loro patrimonio i
relativi oneri. Per la liquidazione, l'accertamento, la
riscossione, le sanzioni e i rimborsi dell'imposta
sostitutiva, nonché per il contenzioso si applicano le
disposizioni previste per le imposte sui redditi; si applicano
altresì le disposizioni di cui al decreto-legge 10 luglio
1982, n. 429, convertito, con modificazioni, dalla legge 7
agosto 1982, n. 516, e successive modificazioni.
5. La società di gestione deve tenere per ciascun fondo
una contabilità separata. A tal fine le scritture contabili di
cui all'articolo 5, comma 1, lettere a) e b),
possono avere rilevanza fiscale a condizione che siano
integrate con tutti gli elementi necessari per la
determinazione del reddito d'impresa e che siano rispondenti
alle prescrizioni dell'articolo 22 del decreto del Presidente
della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e successive
modificazioni.
6. I proventi di ogni tipo derivanti dalla partecipazione
ai fondi, tranne quelli spettanti a soggetti che esercitano
imprese commerciali, non concorrono a formare il reddito
imponibile dei partecipanti. I proventi spettanti a soggetti
che esercitano imprese commerciali, compresi quelli
riconosciuti, implicitamente o esplicitamente, nel
corrispettivo della cessione delle quote di partecipazione,
concorrono a formare il reddito ai fini dell'imposta sul
reddito delle persone fisiche e dell'imposta sul reddito delle
persone giuridiche e il credito di imposta previsto
dall'articolo 14 del testo unico di cui al comma 2 spetta
nella misura del 20 per cento dei proventi imputabili al
periodo di possesso delle quote di partecipazione,
effettivamente assoggettati ad imposizione nei confronti del
fondo. Si applicano le disposizioni dell'articolo 44, comma 3,
del citato testo unico.
7. La società di gestione provvede agli obblighi di
dichiarazione e di versamento dell'imposta comunale sugli
immobili dovuta per gli immobili di ciascun fondo, imputando
al loro patrimonio i relativi oneri. I comuni possono fissare,
anche per singole tipologie di immobili, una aliquota ridotta,
non inferiore a quella minima, per gli immobili posseduti dai
fondi nel rispettivo territorio.
8. La società di gestione è soggetto passivo ai fini
dell'imposta sul valore aggiunto per le cessioni di beni e le
prestazioni di servizi relative alle attività dei fondi da
essa istituiti ai sensi della presente legge. L'imposta sul
valore aggiunto è determinata e liquidata distintamente per
ciascun fondo e i versamenti di cui agli articoli 27, 30 e 33
del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972,
n. 633, e successive modificazioni, sono effettuati per
l'ammontare complessivamente dovuto per le operazioni della
società di gestione e dei fondi. Gli acquisti di immobili
effettuati dalla società di gestione e imputati ai singoli
fondi danno diritto alla detrazione dell'imposta ai sensi
dell'articolo 19 di detto decreto; agli stessi fini non
s'intendono rilevanti, per il calcolo della percentuale di
riduzione di cui al citato articolo 19, le operazioni esenti
indicate ai numeri 1, 3, 4 e 9 dell'articolo 10 del medesimo
decreto. Ai fini dell'articolo 38-bis del citato decreto
gli immobili costituenti patrimonio del fondo sono considerati
beni ammortizzabili ed ai rimborsi si provvede entro e non
oltre sei mesi senza prestazione delle garanzie previste dal
medesimo articolo.
9. L'articolo 7 della tabella allegata al testo unico
delle disposizioni concernenti l'imposta di registro,
approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26
aprile 1986, n. 131, deve intendersi applicabile anche ai
fondi di investimento immobiliare disciplinati dalla presente
legge.
10. Gli atti comportanti l'alienazione di immobili dello
Stato, di enti previdenziali pubblici, di regioni, di enti
locali o loro consorzi, nei quali i fondi intervengono come
parte acquirente, sono soggetti alle imposte di registro,
ipotecarie e catastali nella misura fissa di lire 1 milione
per ciascuna imposta.
11. Con uno o più decreti, da emanare ai sensi
dell'articolo 17 della legge 23 agosto 1988, n. 400, il
Ministro delle finanze stabilisce le modalità di attuazione
delle disposizioni previste dal presente articolo, prevedendo
altresì particolari adempimenti ed oneri di documentazione a
carico dei soggetti che intendano avvalersi del credito
d'imposta.
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