XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 4363
Onorevoli Colleghi! - Il processo di dismissione del
patrimonio immobiliare degli enti pubblici, nonché gli ingenti
piani di dismissione immobiliare di grandi enti privati e
privatizzati, attualmente in corso di espletazione, stanno
facendo emergere evidenti sperequazioni tra gli inquilini, dal
momento che l'andamento fortemente al rialzo del mercato
immobiliare ha costretto una percentuale significativa degli
attuali inquilini, in quanto economicamente svantaggiati, a
non poter procedere all'acquisto degli immobili adibiti ad uso
abitativo, andando pertanto incontro a spiacevoli procedure di
rilascio coattivo degli immobili, a cui si aggiungeranno
ulteriori difficoltà dovute alla crescita esponenziale degli
affitti degli appartamenti registrata in questi ultimi mesi
nei maggiori centri urbani.
Una situazione di accresciuta tensione sociale si rinviene
in particolare nel settore privato, in quanto la logica
speculativa che sottende l'operato, sempre più diffuso e
pervasivo, dei fondi di investimento immobiliare, contribuisce
ad amplificare la corsa al rialzo dei prezzi degli immobili ad
uso residenziale, penalizzando migliaia di famiglie che in
mancanza di diritti di opzione e di prelazione riconosciuti
ex lege e senza l'apporto del sistema bancario non si
trovano in condizioni di poter acquistare gli immobili per
lungo tempo abitati.
Un ruolo particolare in questa situazione stanno assumendo
i fondi comuni di investimento immobiliare e, segnatamente, i
fondi immobiliari chiusi gestiti da società di gestione del
risparmio, i quali rappresentano, a ben vedere, nuovi
strumenti che intervengono in maniera sempre più massiccia
nelle dinamiche del mercato immobiliare, senza poter svolgere
tuttavia alcuna funzione sociale, sia in relazione ad un
auspicabile ruolo di calmierazione dei prezzi di mercato delle
abitazioni sia, soprattutto, in relazione alla tutela sociale
che andrebbe accordata ai conduttori degli immobili,
contemperando la logica del profitto sottesa allo stesso
operato dei fondi, con forme agevolative che possono essere
riconosciute mediante la concessione di diritti di opzione e
di prelazione o eventuali sconti sull'acquisto rispetto ai
prezzi medi di mercato degli immobili.
Com'è noto, al fine di favorire la diffusione dei citati
fondi immobiliari, è stata introdotta una particolare
disciplina fiscale agevolativa; da ultimo, gli articoli 6, 7 e
8 del decreto-legge n. 351 del 2001, convertito, con
modificazioni, dalla legge n. 410 del 2001, hanno definito il
regime tributario dei fondi comuni di investimento
immobiliare, esentandoli dalle imposte sui redditi e
dall'imposta regionale sulle attività produttive e
introducendo una imposta sostitutiva annuale dell'1 per cento
sull'ammontare del valore netto contabile del fondo, nonché un
regime fiscale agevolato dei proventi derivanti dalle
partecipazioni ai fondi e uno specifico regime tributario dei
fondi ai fini dell'imposta sul valore aggiunto.
Successivamente, l'articolo 29 del decreto-legge 30
settembre 2003, n. 269, collegato alla manovra finanziaria per
il 2004, ha introdotto la possibilità di cedere, a trattativa
privata, anche in blocco, i beni immobili adibiti ad uffici
pubblici - con la conseguente decadenza dell'uso governativo
gratuito e la previsione di una successiva locazione degli
immobili medesimi - ampliando in tale modo le potenzialità
imprenditoriali dei fondi immobiliari e creando nuove e
ulteriori possibilità di investimento nei settore degli
immobili pubblici che renderanno ancora più significativo il
trattamento agevolato dei fondi sul versante tributario.
Alla luce dei più recenti sviluppi del mercato
immobiliare, si ritiene dunque opportuno modificare l'attuale
regime tributario dei fondi comuni di investimento
immobiliare, nel senso di rimodulare il sistema delle
agevolazioni precedentemente richiamato al fine di
differenziare l'incidenza del prelievo riservando taluni
vantaggi fiscali ai soli "fondi immobiliari etici", ossia ai
fondi che introducono nei propri regolamenti criteri di
gestione etici all'insegna della responsabilità sociale,
mediante la previsione di condizioni di favore a vantaggio dei
conduttori degli immobili, in particolare di quelli meno
abbienti, sia sotto forma di sconti sui prezzi di acquisto,
sia nelle veste della concessione di eventuali diritti di
opzione e di prelazione, sia con riferimento alla previsione
di canoni per la locazione e il diritto di usufrutto
particolarmente favorevoli in caso di cessione della nuda
proprietà.
La presente proposta di legge si muove proprio in questa
direzione, elevando dall'1 all'1,5 per cento l'ammontare
dell'imposta sostituiva sul valore netto contabile del fondo,
e prevedendo al contempo una riduzione allo 0,5 per cento
della medesima imposta sostitutiva a favore dei fondi
immobiliari il cui regolamento preveda specifici criteri di
gestione etici, da determinare con un apposito regolamento del
Ministro dell'economia e delle finanze, sentite la Banca
d'Italia e la Commissione nazionale per le società e la
borsa.
La proposta di legge in oggetto, di cui si auspica una
sollecita approvazione, differenziando il vigente trattamento
fiscale dei fondi immobiliari al fine di agevolare i fondi il
cui operato non sia orientato esclusivamente ad una pura
logica speculativa, appare volta a sollecitare i nuovi
protagonisti del mercato immobiliare ad adempiere a una
importante e irrinunciabile funzione sociale dell'iniziativa
economica privata, risultando altresì in linea con l'indirizzo
riformatore delineato nell'articolo 3, comma 1, lettera
d), n. 4), della legge n. 80 del 2003, recante la delega
per la riforma del sistema fiscale statale, il quale prevede
l'introduzione di un "regime differenziato di favore fiscale
per il risparmio affidato a fondi pensione, a fondi etici ed a
casse di previdenza privatizzate".
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