XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 3004
Onorevoli Colleghi! - La situazione abitativa è critica
in molti centri del Paese ed, in particolare, nelle aree
urbane ed in quelle soggette a crescita produttiva.
L'intervento pubblico nel settore dell'edilizia
residenziale si è realizzato, sino ad oggi, attraverso due
tipologie operative e cioè quella della proprietà,
prevalentemente con l'erogazione di contributi per ridurre il
costo dei mutui (la cosiddetta "edilizia agevolata"), e quella
dell'edilizia in locazione, il cui costo è stato a totale
carico dello Stato (edilizia sovvenzionata gestita dagli
istituti autonomi per le case popolari (IACP) e dai
comuni).
Questo secondo settore di intervento, la cui fonte
finanziaria era rappresentata dalla contribuzione ex-GESCAL
(cessata il 31 dicembre 1998), ha sì permesso la realizzazione
di un consistente numero di alloggi destinati alla locazione,
ma prevalentemente a favore di soggetti a reddito basso.
Inoltre la gestione di tali alloggi è spesso carente, in
particolare per quanto riguarda la verifica periodica della
sussistenza dei requisiti soggettivi degli assegnatari;
elemento questo che non consente, o quanto meno ostacola, il
godimento degli alloggi da parte di soggetti in reali
situazioni di necessità.
Questo scenario è reso ancora più preoccupante
dall'assenza di nuovi finanziamenti statali per la casa e dal
comportamento delle regioni che, nella maggioranza dei casi,
non hanno ancora assunto idonee disposizioni, dopo il
trasferimento delle competenze previsto dalla legge n. 59 del
1997 e dal decreto legislativo n. 112 del 1998, nonché dalla
recente modifica del titolo V della parte seconda della
Costituzione (legge costituzionale n. 3 del 2001), atte a
garantire il loro autonomo intervento nel settore
dell'edilizia residenziale.
Inoltre i programmi di edilizia agevolata per la locazione
avviati dalle regioni con gli ultimi fondi trasferiti dallo
Stato non hanno ancora prodotto l'auspicato aumento
dell'offerta di alloggi in locazione.
Sulla base di queste premesse occorre intervenire nel
settore delle locazioni che è quello in cui maggiormente si
manifesta la crisi nell'offerta di alloggi e soprattutto di
alloggi a canone economicamente sostenibile da parte di quei
soggetti il cui reddito, essendo superiore ai limiti stabiliti
dalle regioni, non consente loro di accedere agli alloggi di
proprietà pubblica (IACP o enti ad essi assimilati e comunque
denominati) ovvero di permanervi nel godimento e nello stesso
tempo di prendere in locazione un alloggio di proprietà
privata.
Quanto a questi ultimi c'è da rilevare che la riforma
delle locazioni, attuata con la legge n. 431 del 1998, che ha
creato il duplice canale degli affitti a canone libero ed a
canone convenzionato, non ha ancora svolto i suoi effetti in
termini di ripristino dell'offerta. E ciò è vero soprattutto
per i contratti a canone convenzionato che, sino ad ora, hanno
raccolto una accoglienza assai tiepida da parte dei singoli
privati che, invece, rappresentano oltre il 75 per cento dei
proprietari di alloggi destinati alla locazione.
E', quindi, evidente che si debba integrare la legge n.
431 del 1998 prevedendo altre tipologie di intervento in grado
di riattivare un'offerta di alloggi a canone economicamente
sostenibile anche perché con i vari provvedimenti di
dismissione del patrimonio di alloggi degli enti previdenziali
pubblici, con le operazioni di spin-off attuate dai
grandi proprietari privati, eccetera, sta rapidamente sparendo
dal mercato delle locazioni anche quel minimo di offerta di
alloggi che potevano essere in qualche modo assoggettati ad un
canone convenzionato e quindi essere destinati a quella fascia
di utenza, che ha un reddito annuo, per così dire, intermedio,
indicativamente compreso tra 18 e 40 mila euro.
Si tratta di una fascia di utenti assai numerosa nella
quale si collocano le giovani coppie, le famiglie
monopersonali, gli anziani.
La proposta di legge intende quindi "coniugare" da un lato
la domanda emergente di case in locazione a canone
economicamente sostenibile e dall'altro la necessità, per gli
investitori, di ottenere un reddito accettabile
dall'investimento effettuato.
In via preliminare si evidenzia che la proposta di legge
riconosce, proprio in base ai recenti indirizzi in materia di
federalismo, un ampio ruolo alle regioni, che dovranno
intervenire, in via regolamentare, per normare determinati
aspetti attuativi.
In particolare gli alloggi realizzati in base alla
presente proposta di legge (articolo 2), sono destinati a
persone o a nuclei familiari il cui reddito annuo complessivo
è superiore a quello massimo previsto per la concessione di
alloggi di edilizia residenziale pubblica, ma inferiore
all'importo massimo determinato dalle regioni, che possono
però differenziare tale importo in base a certi indici e
requisiti.
L'articolo 7 individua i soggetti attuatori che possono
promuovere programmi per la costruzione o il recupero di
alloggi da dare in locazione a canone convenzionato, mentre
l'articolo 8 stabilisce che detti programmi siano realizzati
su aree nella disponibilità del soggetto attuatore ovvero su
aree di proprietà dell'ente locale allo stesso concesse, per
una durata minima trentennale e comunque non superiore ai
quaranta anni. Nel caso di interventi su aree private il
soggetto attuatore, alla scadenza, dovrà corrispondere gli
oneri di urbanizzazione. L'articolo 9 stabilisce l'obbligo di
convenzione tra l'operatore e il comune per l'attuazione dei
programmi per la costruzione o il recupero di alloggi da dare
in locazione e indica, altresì, che i comuni possono
riconoscere al soggetto attuatore La riduzione o l'esclusione
del contributo concessorio, la possibilità di variazione del
piano regolatore generale nonché la riduzione dell'aliquota
dell'imposta comunale sugli immobili.
Gli alloggi realizzati in attuazione delle disposizioni
della presente proposta di legge, saranno vincolati alla
locazione a canone agevolato per la durata prevista dalla
convenzione con il comune.
I contratti avranno durata non inferiore a cinque anni con
possibilità di successivi rinnovi biennali, sino alla scadenza
del termine di efficacia della convenzione
Il canone annuo (articolo 10), durante il periodo di
locazione convenzionato, non deve eccedere il 5 per cento del
valore convenzionale dell'alloggio locato, che può essere
incrementato in proporzione alle spese sostenute
dall'operatore. Il suddetto incremento del valore
convenzionale dell'alloggio comporta la possibilità di
aumentare il canone di locazione sino ad un massimo del 6,5
per cento del costo unitario determinato dalla regione. E'
previsto l'aggiornamento del canone di locazione, con cadenza
biennale, con riferimento alla variazione percentuale del
costo unitario determinato dalla regione.
Tutti gli investimenti effettuati per la realizzazione di
tali alloggi, ivi compresi gli oneri per la progettazione, la
direzione dei lavori, la sicurezza dei cantieri ed il
contributo concessorio nonché quelli per realizzazione delle
opere di urbanizzazione eventualmente previste a carico
dell'attuatore e per i successivi interventi di manutenzione
straordinaria degli alloggi, sono soggetti alle disposizioni
previste dalla legge n. 383 del 2001 (articolo 5).
A fianco di queste disposizioni finalizzate al ripristino
di un'offerta di alloggi a canone economicamente sostenibile è
necessario prevedere una serie specifica di ulteriori norme
finalizzate a risolvere il problema della casa per i
lavoratori soggetti a spostamenti per motivi di lavoro.
Il corrispettivo d'uso, pari al 15 per cento della
retribuzione netta mensile, potrà variare, sino un massimo del
25 per cento, a seconda che si tratti di una casa-albergo e vi
sia l'erogazione di determinati servizi pulizia locali,
lavaggio biancheria, ristorazione eccetera) e verrà trattenuto
direttamente dal datore di lavoro (articolo 16).
Il godimento dell'alloggio è funzionalmente collegato alla
sussistenza del rapporto di lavoro (articolo 15).
Per incentivare la realizzazione degli interventi,
previsti, le spese notarili sono ridotte del 50 per cento e la
tassa di registro dei contratti di locazione viene corrisposta
nella stessa misura prevista dalla citata legge n. 431 del
1998 per i contratti convenzionali (articolo 5).
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