XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 3416
PROPOSTA DI LEGGE
D'INIZIATIVA REGIONALE
Art. 1.
(Oggetto e finalità).
1. La presente legge detta norme in materia di:
a) tutela dell'acquirente e del promissario
acquirente persona fisica di immobile destinato ad essere
adibito a prima casa che rimanga vittima del fallimento o del
dissesto del venditore o del promissario venditore;
b) tutela dei diritti patrimoniali dell'acquirente
e del promissario acquirente di immobile da costruire.
Art. 2.
(Modifica al codice civile.
Vendita a termine).
1. Dopo l'articolo 1538 del codice civile è inserito il
seguente:
"Art. 1538-bis. - (Vendita a termine). La vendita a
termine è il contratto con il quale il venditore s'impegna a
consegnare l'immobile al momento del suo completamento e
l'acquirente si impegna a prenderlo in consegna al prezzo
della data di consegna. Il trasferimento in proprietà si opera
di pieno diritto tramite la constatazione di atto autenticato
del completamento dell'immobile, ed esso produce i suoi
effetti retroattivamente rispetto al giorno della vendita".
Art. 3.
(Modifica al codice civile.
Vendita a completamento).
1. Dopo l'articolo 1538-bis del codice civile,
introdotto dall'articolo 2 della presente legge, è inserito il
seguente:
"Art. 1538-ter. - (Vendita a completamento). La
vendita di un immobile al momento del suo completamento è il
contratto con il quale il venditore trasferisce immediatamente
all'acquirente i suoi diritti sul suolo invece che la
proprietà delle costruzioni esistenti. Le opere a venire
diventano proprietà dell'acquirente a misura della loro
esecuzione; l'acquirente è tenuto a pagarne il prezzo nella
misura dell'avanzamento dei lavori. Il venditore conserva i
poteri di capo dell'opera sino alla ultimazione dei
lavori".
Art. 4.
(Modifica al codice civile. Credito in caso di
scioglimento dai contratti preliminari per intervenuto
fallimento dell'alienante).
1. Dopo l'articolo 2775-bis del codice civile è
inserito il seguente:
"Art. 2775-ter. - (Credito in caso di scioglimento dai
contratti preliminari per intervenuto fallimento
dell'alienante). Il promissario acquirente persona fisica,
che abbia promesso di acquistare un bene immobile da adibire a
prima casa per sé o per i propri familiari conviventi e che
abbia esercitato la facoltà di sciogliersi dal contratto nei
confronti del curatore del fallimento del promissario
venditore, ha privilegio speciale sul bene immobile oggetto
del contratto preliminare per l'ammontare del credito che ne
consegue e per l'eventuale risarcimento del danno che gli sia
stato liquidato con sentenza definitiva.
Uguale privilegio spetta alla persona fisica che abbia
acquistato un bene immobile da adibire a prima casa per sé o
per i propri familiari conviventi per l'intero credito
conseguente alla pronuncia nei suoi confronti di sentenza di
revoca del contratto definitivo di compravendita purché
stipulato entro l'anno anteriore alla dichiarazione di
fallimento, rimanendo tuttavia il contratto preliminare non
soggetto a revocatoria fallimentare.
Il privilegio non è opponibile ai terzi se il contratto
preliminare non è trascritto o se la data della sua
sottoscrizione non risulta in modo certo almeno per effetto di
un principio di adempimento da parte del promissario
acquirente delle obbligazioni in esso contenute.
Le disposizioni di cui all'articolo 2775-bis,
secondo comma, non si applicano nel caso in cui i valori
imponibili indicati nelle trascrizioni effettuate ai sensi
dell'articolo 2645-bis risultino coerenti con gli indici
del costo di produzione dei fabbricati residenziali pubblicati
dall'Istituto nazionale di statistica.
Le disposizioni contenute nel presente articolo non si
applicano nei confronti del fallito, se questi è persona
fisica, nei confronti dei soci, degli amministratori e dei
sindaci oltre che dei relativi affini e parenti sino al terzo
grado".
Art. 5.
(Modifica al regio decreto 16 marzo 1942 n. 267. Atti a
titolo oneroso, pagamenti, garanzie).
1. L'articolo 67 del regio decreto 16 marzo l942, n. 267,
è sostituito dal seguente:
"Art. 67. - (Atti a titolo oneroso, pagamenti,
garanzie). - 1. Sono revocati, salvo che l'altra parte
provi che non conosceva lo stato d'insolvenza del debitore:
a) gli atti a titolo oneroso compiuti nei due anni
anteriori alla dichiarazione del fallimento, in cui, al
momento della relativa conclusione, le prestazioni eseguite o
le obbligazioni assunte dal fallito sorpassavano notevolmente
ciò che a lui era stato dato o promesso;
b) gli atti estintivi di debiti pecuniari scaduti
ed esigibili non effettuati con denaro o con altri mezzi
normali di pagamento, se compiuti nei due anni anteriori alla
dichiarazione di fallimento;
c) i pegni, le anticresi e le ipoteche volontarie
costituiti nei due anni anteriori alla dichiarazione di
fallimento per debiti preesistenti non scaduti;
d) i pegni e le anticresi e le ipoteche giudiziali
o volontarie costituiti entro l'anno anteriore alla
dichiarazione di fallimento per debiti scaduti.
2. Sono altresì revocati, se il curatore prova che
l'altra parte conosceva lo stato d'insolvenza del debitore, i
pagamenti dei debiti liquidi ed esigibili, gli atti a titolo
oneroso e quelli costitutivi di un diritto di prelazione per
debiti contestualmente creati, se compiuti entro l'anno
anteriore alla dichiarazione di fallimento.
3. Si applicano le disposizioni di cui all'articolo
2775-ter, secondo comma, del codice civile, anche se
l'acquirente conosceva lo stato d'insolvenza del debitore.
4. L'azione revocatoria non è esercitabile qualora
gli importi imponibili degli atti a titolo oneroso di cui
all'articolo 2645-bis del codice civile risultino
coerenti con gli indici del costo di costruzione dei
fabbricati residenziali pubblicati dall'Istituto nazionale di
statistica.
5. Le disposizioni del presente articolo non si
applicano all'istituto di emissione, agli istituti autorizzati
a compiere operazioni di credito su pegno e di locazione
finanziaria, limitatamente a tali operazioni, e agli istituti
di credito fondiario.
6. Sono fatte salve le disposizioni delle leggi
speciali".
Art. 6.
(Modifica al regio decreto 16 marzo 1942, n. 267. Vendita
non ancora eseguita da entrambi i contraenti).
1. All'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.
267, e successive modificazioni, sono aggiunti, in fine, i
seguenti commi:
"In caso di acquisto di immobile destinato ad essere
adibito a prima casa, il curatore ha esclusivamente la facoltà
di esecuzione del contratto così come stipulato.
Qualora l'immobile destinato ad essere adibito a prima
casa sia stato oggetto di contratto preliminare di vendita
trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice
civile o la cui data di sottoscrizione risulti in modo certo
almeno per effetto di un principio di adempimento da parte del
promissario acquirente delle obbligazioni in esso contenute,
la scelta fra l'esecuzione o lo scioglimento del contratto
spetta al promissario acquirente.
Si applicano le disposizioni contenute nell'articolo
2775-ter del codice civile".
Art. 7.
(Modifica al regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.
Bancarotta fraudolenta).
1. Il terzo comma dell'artico1o 216 del regio decreto 16
marzo 1942, n. 267, è sostituito dal seguente:
"E' punito con la reclusione da uno a cinque anni
chiunque, prima o durante la procedura fallimentare, allo
scopo di favorire, a danno dei creditori, taluno di essi,
esegue pagamenti o simula titoli di prelazione".
Art. 8.
(Modifiche al testo unico delle leggi in materia bancaria
e creditizia, di cui al decreto legislativo 1^ settembre 1993,
n. 385. Ipoteche).
1. All'articolo 39 del testo unico delle leggi in materia
bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1^
settembre 1993, n. 385, il comma 6 è sostituito dal
seguente:
"6. In caso di edificio o complesso condominiale, il
debitore ed il terzo acquirente del bene ipotecato o di parte
dello stesso hanno diritto alla suddivisione del finanziamento
in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a
garanzia. Il conservatore dei registri immobiliari annota la
suddivisione ed il frazionamento a margine dell'iscrizione
presa".
2. Dopo il comma 6 dell'articolo 39 del testo unico delle
leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto
legislativo 1^ settembre 1993, n. 385, come sostituito dal
comma 1 del presente articolo, sono inseriti i seguenti:
"6-bis. Nel caso in cui il promissario acquirente
opti per la stipula dell'atto di compravendita ai sensi
dell'articolo 72 della legge fallimentare, e successive
modificazioni, il diritto alla suddivisione ed al
frazionamento viene esercitato solo ed esclusivamente per la
quota di cui il promissario acquirente si sia fatto carico nel
contratto preliminare di compravendita con dichiarazione di
accollo.
6-ter. La richiesta di suddivisione del
finanziamento in quote e di conseguente frazionamento
dell'ipoteca a garanzia deve essere avanzata alla banca per
iscritto con lettera raccomandata con avviso di ricevimento e
la banca deve provvedere entro il successivo termine di
sessanta giorni, comunicando al richiedente ed alle ulteriori
persone interessate di cui essa abbia conoscenza la propria
proposta di suddivisione e di corrispondente frazionamento. La
banca è tenuta a fornire gli elementi di calcolo in forza dei
quali ha provveduto sulla richiesta e le altre spiegazioni
eventualmente occorrenti. La proposta si intende senz'altro
accettata, a meno che il richiedente od altra persona
interessata non comunichi per iscritto, nel successivo termine
di trenta giorni, le proprie eventuali osservazioni anche con
riferimento alla corrispondenza proporzionale tra l'effettivo
valore delle singole unità immobiliari e le singole quote
risultanti dalla suddivisione del finanziamento. Se la banca
accoglie le osservazioni, provvede senz'altro alla
suddivisione e al frazionamento. Nel caso contrario ne dà
immediato e motivato avviso al richiedente ed alle altre
persone interessate. Nel caso in cui la banca non provveda a
seguito della richiesta, ovvero nel caso in cui le modalità di
suddivisione del finanziamento in quote e del correlativo
frazionamento dell'ipoteca a garanzia siano oggetto di
controversia, provvede ai relativi incombenti il presidente
del tribunale del luogo in cui è situato l'immobile, su
richiesta della parte che ne ha interesse, sentite le altre.
Il presidente provvede con decreto alla suddivisione del
finanziamento in quote ed al correlativo frazionamento
dell'ipoteca a garanzia, stabilendo a carico di quale parte
sia il costo del procedimento.
6-quater. Il procedimento esecutivo previsto
dall'articolo 41 non può essere promosso, ed è sospeso ove sia
già stato iniziato, fino a quando la banca non abbia
provveduto sulla richiesta del debitore o del terzo acquirente
avanzata a norma del comma 6-ter, ovvero sino a quando
non risulti emesso il decreto di cui al comma 6-ter. Nel
caso in cui la banca non provveda sulla richiesta ovvero nel
caso in cui la suddivisione del finanziamento in quote abbia
luogo successivamente al termine di trenta giorni previsto dal
citato comma 6-ter con accoglimento delle osservazioni
svolte dal debitore o da altra parte interessata, gli
interessi contrattualmente pattuiti o comunque dovuti sulle
somme mutuate sono dovuti a decorrere dal novantesimo giorno
successivo alla richiesta di cui al medesimo comma 6-ter
e sino al giorno in cui la suddivisione ha luogo. Nel caso in
cui la banca non provveda, senza giustificato motivo, alla
richiesta di suddivisione, decade dal diritto di privilegio
speciale sul bene immobile oggetto del finanziamento".
Art. 9.
(Modifica al testo unico delle leggi in materia bancaria e
creditizia, di cui al decreto legislativo 1^ settembre 1993,
n. 385. Procedimento esecutivo).
1. All'articolo 41 del testo unico delle leggi in materia
bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1^
settembre 1993, n. 385, è aggiunto, in fine, il seguente
comma:
"6-bis. Nel caso di fallimento, il promissario
acquirente del bene espropriato ha la facoltà di subentrare,
senza autorizzazione del giudice delegato, nel contratto di
finanziamento stipulato dal fallito, assumendosi l'onere di
versare alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese
relative alla unità immobiliare promessagli in vendita. La
dichiarazione di subentro nel contratto di finanziamento deve
essere notificata al curatore fallimentare e all'istituto
bancario, a mezzo di ufficiale giudiziario, entro trenta
giorni dalla conoscenza della sentenza dichiarativa del
fallimento della parte promittente venditrice. Il promissario
acquirente, se ciò non è avvenuto prima, può contestualmente
richiedere, a norma dell'articolo 39 e nelle forme dallo
stesso articolo previste, che la banca provveda alla
suddivisione del finanziamento in quote ed al frazionamento
dell'ipoteca a garanzia in proporzione all'effettivo valore
della singola unità immobiliare".
Art. 10.
(Obbligo di fideiussione).
1. E' fatto obbligo di prestare fideiussione bancaria o
assicurativa a garanzia dell'adempimento del contratto
relativo alla compravendita di immobili da costruire ad uso
abitativo a carico delle ditte, imprese o cooperative
costruttrici in favore degli acquirenti e dei promissari
acquirenti.
2. La fideiussione ha effetto dalla data della conclusione
del contratto preliminare e per i cinque anni successivi
all'avvenuta trascrizione del rogito notarile definitivo.
3. La fideiussione garantisce, sino alla concorrenza del
prezzo globale pattuito, la restituzione delle somme versate
dall'acquirente e dal promissario acquirente, maggiorate degli
interessi legali.
4. Nella fideiussione di cui al presente articolo non può
essere prevista la preventiva escussione del debitore
principale ai sensi dell'articolo 1944, secondo comma, del
codice civile.
Art. 11.
(Obblighi del notaio rogante).
1. E' fatto obbligo al notaio rogante di indicare
chiaramente negli atti di compravendita di immobili gravati da
ipoteche, a fronte di mutuo non rimborsato e che l'acquirente
non intende accollarsi, le modalità ed i tempi del rimborso
del medesimo mutuo alla banca erogatrice.
2. Il notaio rogante è tenuto altresì a trattenere in
deposito la cifra corrispondente al mutuo o alla frazione di
esso da estinguere.
Art. 12.
(Norma transitoria).
1. Le disposizioni di cui alla presente legge, fatta
eccezione per gli articoli 10 e 11, si applicano anche ai
contratti già conclusi ed ai procedimenti esecutivi in corso
alla data di entrata in vigore della medesima legge.
Art. 13.
(Entrata in vigore).
1. La presente legge entra in vigore il giorno successivo
a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta
Ufficiale.
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