XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 3137
PROPOSTA DI LEGGE
Art. 1.
(Durata della locazione).
1. La durata delle locazioni, degli affitti d'azienda e
delle sublocazioni di immobili urbani adibiti alle
attività:
a) industriali, commerciali, artigianali e
direzionali, è pari a sei anni;
b) alberghiere e turistiche ricettive di cui
all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 314, e alle leggi
regionali vigenti in materia, ad esclusione delle strutture di
cui all'articolo 4, comma 1, lettera e), del decreto
legislativo 31 marzo 1998, n. 114, nonché degli immobili
complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti,
aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi
e villaggi turistici, è pari a sette anni.
2. E' comunque in facoltà delle parti che svolgono le
attività di cui al comma 1, stipulare contratti di locazione
definendo il valore del canone, la durata del contratto ed
altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito
in appositi accordi definiti in sede locale fra le
organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni
degli operatori economici di settore maggiormente
rappresentative a livello nazionale, che provvedono alla
definizione dei contratti tipo secondo le modalità di cui al
comma 3 dell'articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e
successive modificazioni. A tale fine il Ministro delle
attività produttive convoca le predette organizzazioni con le
modalità di cui all'articolo 4 della citata legge n. 431 del
1998, e successive modificazioni. Gli accordi sono depositati
a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune
dell'area territoriale interessata. In ogni caso la durata di
tali contratti non può essere inferiore a cinque anni.
3. Il contratto di cessione di usufrutto per gli immobili
di cui al comma 1 è stipulato per un periodo non inferiore a
venti anni. Per tale tipo di contratto le organizzazioni
maggiormente rappresentative a livello nazionale degli
operatori economici di settore possono stipulare convenzioni
con istituti di credito al fine di consentire l'accesso ai
propri associati a crediti agevolati. Qualora sia convenuta
una durata inferiore, o non sia convenuta alcuna durata, la
locazione si intende pattuita per la durata prevista, in
relazione alla attività esercitata, dal comma 1, lettere a)
e b), ovvero stabilita ai sensi del comma 2.
4. Il contratto di locazione può essere stipulato per un
periodo più breve di quello previsto dal presente articolo,
qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile
abbia, per sua natura, carattere transitorio.
5. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è
obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione
dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene ha
fatto richiesta mediante lettera raccomandata con avviso di
ricevimento prima della scadenza del contratto. L'obbligo del
locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di
dodici anni se si tratta di utilizzazione alberghiera. In
entrambe le ipotesi previste dal presente comma le parti
devono presentare una dichiarazione congiunta al fine della
redazione dell'apposito contratto.
6. E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente
che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal
contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera
raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sei mesi prima
della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
7. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il
conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in
qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei
mesi da comunicare mediante raccomandata con avviso di
ricevimento.
Art. 2.
(Rinnovo del contratto).
1. Per le locazioni di immobili urbani nei quali sono
esercitate le attività indicate all'articolo 1, comma 1,
lettera a), il contratto è rinnovato tacitamente ogni
sei anni; per le attività indicate al medesimo comma 1,
lettera b), ogni nove anni; per i contratti stipulati ai
sensi del citato articolo 1, comma 2, ogni cinque anni.
2. Il rinnovo ai sensi del comma 1 del presente articolo
non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicare all'altra
parte, a mezzo di lettera raccomandata con avviso di
ricevimento almeno diciotto mesi prima della scadenza per i
contratti con avviso di ricevimento almeno diciotto mesi prima
della scadenza per i contratti di cui all'articolo 1, commi 1,
lettera a), e 2, o ventiquattro mesi per gli immobili
adibiti ad attività alberghiere di cui al citato comma 1,
lettera b).
3. La disdetta effettuata ai sensi del comma 2 non produce
effetto se in essa il locatore non dichiara l'uso che intende
fare dell'immobile e, ove vi sia stata trattativa finalizzata
al rinnovo della locazione, l'importo del relativo canone e le
altre condizioni proposte al conduttore. Il contratto è
rinnovato se il conduttore, entro la data di scadenza dello
stesso, comunica all'altra parte di accettare il canone e le
altre condizioni indicate nella disdetta.
4. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di
sei o di nove anni ai sensi del comma 1 del presente articolo,
il locatore può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo
esclusivamente per i motivi di cui all'articolo 29 della legge
27 luglio 1978, n. 392, come modificato dall'articolo 3 della
presente legge, secondo le modalità e i termini ivi
previsti.
5. Per gli immobili situati in zone di rilevante interesse
storico, culturale, archeologico, artistico, architettonico,
paesaggistico e ambientale, o comunque nei quali si siano
svolte da non meno di quaranta anni le attività indicate al
comma 1, lettera a) e b) dell'articolo 1, purché
aventi particolare rilievo dal punto di vista delle tradizioni
locali, il rinnovo del contratto può essere negato
esclusivamente se l'immobile viene adibito all'esercizio della
medesima attività.
6. Al fine di cui al comma 5 i comuni interessati
redigono, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della
presente legge, apposite liste degli esercizi commerciali
sottoposti a vincolo di destinazione, sentite le
organizzazioni degli operatori economici di settore
maggiormente rappresentative.
Art. 3.
(Diniego di rinnovo del contratto
alla prima scadenza).
1. Il terzo comma dell'articolo 29 della legge 27 luglio
1978, n. 392, è sostituito dal seguente:
"Ai fini di cui ai commi primo e secondo il locatore, a
pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di
conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità
dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere
effettuata con lettera raccomandata con avviso di ricevimento
almeno diciotto mesi prima per i contratti di locazione, di
affitto d'azienda, di sublocazione o di cessione di usufrutto
di immobili urbani adibiti alle attività industriali,
commerciali, artigianali e direzionali; almeno ventiquattro
mesi prima per i contratti di locazione, di affitto d'azienda
o di sublocazione adibiti alle attività alberghiere e
turistiche ricettive di cui all'articolo 2 della legge 12
marzo 1968, n. 326, e alle leggi regionali vigenti in materia,
ad esclusione delle strutture di cui all'articolo 4, comma 1,
lettera e), del decreto legislativo 31 marzo 1998, n.
114, nonché degli immobili complementari o interni a stazioni
ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o
autostradali, alberghi e villaggi turistici".
Art. 4.
(Sanzioni).
1. Il locatore che ha ottenuto la disponibilità
dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'articolo 29
della legge 27 luglio 1978, n. 392, come modificato
dall'articolo 3 della presente legge, e che, nel termine di
dodici mesi dall'avvenuta consegna non ha adibito l'immobile
ad esercizio in proprio di una delle attività indicate
all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), senza
giustificato motivo, ovvero non ha rispettato i termini della
concessione o di quelli del piano comunale di intervento per
quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione,
ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile
ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo,
pensione o locanda, non ha completato i lavori di
ricostruzione nel termine stabilito, è tenuto, se il
conduttore è consenziente, al ripristino del contratto, salvi
i diritti acquisiti da terzi in buona fede, ovvero al
risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura
non superiore a ventiquattro mensilità del canone di locazione
percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle
indennità previste ai sensi dell'articolo 6.
Art. 5.
(Aggiornamento ISTAT).
1. Le parti possono convenire che il canone di locazione
sia aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, sulla
base della variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo
per le famiglie di operai e impiegati.
Art. 6.
(Indennità per la perdita dell'avviamento
commerciale).
1. In caso di cessazione del rapporto di locazione
relativo agli immobili di cui all'articolo 1, comma 1, lettere
a) e b), della presente legge, che non sia dovuta
a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del
conduttore o a provvedimento della pubblica amministrazione
ovvero ad una delle procedure previste dal regio decreto 16
marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, il conduttore
ha diritto, per le attività di cui alla citata lettera a)
del comma 1 dell'articolo 1, ad una indennità per la
perdita dell'avviamento commerciale commisurata a ventiquattro
mensilità dell'ultimo canone corrisposto aumentato del 10 per
cento; l'indennità per le attività alberghiere di cui al
medesimo comma 1, lettera b), è pari a quarantotto
mensilità degli importi determinati ai sensi del presente
comma.
2. Il conduttore ha diritto ad un'ulteriore indennità pari
alla metà di quelle previste al comma 1 qualora l'immobile sia
da chiunque adibito all'esercizio della medesima attività
esercitata dal conduttore uscente ed il nuovo esercizio sia
iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
3. L'esecuzione del provvedimento di rilascio
dell'immobile è condizionato all'avvenuta corresponsione
dell'indennità di cui al comma 1. Se l'esecutato contesta il
pagamento e non vi è documentazione certa del contrario,
l'ufficiale giudiziario non inizia, o se iniziata, non
prosegue, l'esecuzione, chiedendo al giudice dell'esecuzione
gli opportuni provvedimenti ai sensi dell'articolo 610 del
codice di procedura civile.
4. Sino all'avvenuto pagamento delle indennità di cui al
comma 1, il conduttore ha titolo per continuare a svolgere la
propria attività nell'immobile. In alternativa il conduttore
può continuare l'utilizzo dell'immobile sino a concorrenza
delle somme di cui al medesimo comma 1 redigendo apposito
verbale di conciliazione ai sensi dell'articolo 9.
5. La morosità del conduttore nel pagamento del canone o
degli oneri accessori può essere sanata in sede giudiziale per
non più di due volte nel corso di un quadriennio, se il
conduttore versa l'importo per tutti i canoni dovuti e per gli
oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli
interessi legali e delle spese processuali liquidata entro il
termine stabilito in misura non inferiore a tre mesi dal
giudice dell'esecuzione.
6. L'indennità di cui al comma 1 non è dovuta per gli
immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non
comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei
consumatori nonché destinati all'esercizio di attività
professionali, di attività di carattere transitorio nonché per
gli immobili complementari od interni a stazioni ferroviarie,
porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali,
alberghi e villaggi turistici e per gli immobili di cui
all'articolo 1, comma 3.
Art. 7.
(Disciplina transitoria).
1. I contratti di locazione di cui all'articolo 27, primo
comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, in corso alla data
di entrata in vigore della presente legge, sono rinnovati per
un anno a decorrere da tale data.
2. A decorrere dal terzo mese successivo a quello in corso
alla data di entrata in vigore della presente legge, il
locatore ha facoltà di richiedere un aumento del canone di
locazione in misura non superiore al 10 per cento annuo per il
restante periodo di durata del contratto.
3. La disposizione di cui al comma 1 non si applica alle
procedure di sfratto per morosità.
Art. 8.
(Agevolazioni fiscali).
1. Ai contratti di cui all'articolo 1, comma 2, della
presente legge, si applicano le agevolazioni fiscali di cui
agli articoli 2, comma 4, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n.
431; le agevolazioni sono, altresì, estese ai contratti
stipulati qualora il conduttore inizi per la prima volta una
delle attività di cui al citato articolo 1, comma 1, lettere
a) e b), purché ne sia fatta espressa menzione nel
contratto medesimo.
2. Per i contratti di cui all'articolo 1, comma 3, oltre
alle agevolazioni previste al comma 1 del presente articolo si
applica l'imposta di registro in misura fissa.
3. Ai proprietari che eseguono sul fondo lavori di
ristrutturazione è riconosciuta la detrazione di cui
all'articolo 1, comma 6, della legge 27 dicembre 1997, n. 449,
e successive modificazioni, anche con riferimento agli
obblighi di cui alla legge 5 marzo 1990, n. 46, e successive
modificazioni.
4. E' obbligo dei comuni individuare nel proprio
territorio aree da riqualificare tramite piani integrati di
rivitalizzazione con la perimetrazione del centro e degli
ambiti periferici, redigendo allo scopo un piano delle
funzioni commerciali cui sono estese le agevolazioni fiscali
di cui al comma 1.
Art. 9.
(Commissione di conciliazione
stragiudiziale).
1. Nell'ambito dei contratti di cui all'articolo 1, comma
2, è prevista la seguente clausola: "Ciascuna parte può adire,
per ogni controversia che sorga in merito all'interpretazione
ed all'esecuzione del contratto, nonché in ordine all'esatta
applicazione dell'accordo territoriale, anche in relazione al
canone, una commissione di conciliazione stragiudiziale".
2. La commissione di conciliazione stragiudiziale prevista
dalla clausola di cui al comma 1, è costituita da due
componenti scelti fra gli appartenenti alle organizzazioni
firmatarie dell'accordo territoriale di cui all'articolo 1,
comma 2, sulla base delle designazioni effettuate
rispettivamente dal locatore e dal conduttore. La stessa
commissione, ove i due componenti lo ritengano necessario, può
essere integrata da un terzo componente che svolga funzioni di
presidente.
3. Qualora la controversia attenga all'interpretazione
dell'accordo territoriale di cui all'articolo 1, comma 2, la
commissione di cui al comma 2 del presente articolo è
costituita da un componente per ognuna delle organizzazioni
sindacali firmatarie dell'accordo stesso.
Art. 10.
(Cessione del contratto).
1. Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il
contratto di locazione anche senza il consenso del locatore
dandone comunicazione a questi mediante lettera raccomandata
con avviso di ricevimento nel rispetto dei vincoli di cui alla
legge 7 agosto 1997, n. 266, e successive modificazioni.
2. Il locatore può opporsi per gravi motivi entro un mese
dal ricevimento della comunicazione di cui al comma 1.
3. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato
il cedente, può agire contro il medesimo qualora il
cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
4. Le indennità previste dall'articolo 6 sono liquidate a
favore di colui che risulta conduttore al momento della
cessazione effettiva della locazione.
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