XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 2842
Onorevoli Colleghi! - La presente proposta di legge ha
come obiettivo la salvaguardia delle situazioni giuridiche
soggettive di coloro che impegnano i propri risparmi per
l'acquisto della abitazione principale.
Troppo frequentemente si verifica infatti che, fra il
cosiddetto "compromesso di acquisto" di una abitazione in fase
di costruzione e l'ultimazione dei lavori della costruzione
stessa, l'impresa costruttrice fallisca, con grave pregiudizio
per i futuri acquirenti. In danno di questi ultimi la mancata
realizzazione dell'immobile comporta puntualmente la perdita
economica di quanto già versato.
La legislazione civilistica in generale e fallimentare in
particolare non tutela adeguatamente tali fattispecie,
malgrado l'articolo 47 della Costituzione ponga in capo allo
Stato il duplice compito di tutelare il risparmio in tutte le
sue forme e favorire l'accesso del risparmio popolare alla
proprietà dell'abitazione. Si tratta di una norma
costituzionale di scopo che reca una valutazione positiva del
"fenomeno risparmio" ineludibile base della ricchezza
nazionale, soprattutto ove utilizzato all'acquisizione
dell'immobile a fini abitativi.
E' vero altresì che nell'ordinamento positivo si riscontra
una forma adeguata di tutela per coloro che investono i propri
risparmi al fine di acquisire un immobile già realizzato,
lasciando invece irragionevolmente scoperti coloro che
l'immobile lo acquistano ancora in fase di costruzione.
La presente proposta di legge mira a colmare questa lacuna
che integra una palese disparità di trattamento fra i
cittadini in relazione alla soddisfazione di un bisogno
primario - costituzionalmente rilevante - come l'acquisto
della casa.
Non è legittimo trattare in maniera differente i cittadini
acquirenti di beni immobili a seconda che acquistino
abitazioni già realizzate o ancora in fase di
realizzazione.
Il dissesto dell'imprenditore non può danneggiare il
cittadino che aspira all'acquisto della propria casa.
L'acquirente si trova in questo caso in una situazione di
estrema debolezza, ancor maggiore nella procedura fallimentare
ove il credito del singolo acquirente si trova a confrontarsi
con posizioni creditorie ben più forti, come quelle degli
istituti di credito che hanno finanziato la costruzione.
Un primo tentativo per tutelare questi diritti soggettivi
è contenuto nell'introduzione dell'articolo 2645-bis del
codice civile ad opera del decreto-legge 31 dicembre 1996, n.
669, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio
1997, n. 30, in cui si è prevista la trascrivibilità dei
contratti preliminari, in maniera da attribuire certezza sul
momento del perfezionamento del negozio e consentirne
l'opponibilità ai terzi anche in sede fallimentare.
In sede di applicazione la norma non ha dato, tuttavia, i
risultati auspicati e pertanto si è reso necessario ricercare
soluzioni che, una volta dichiarato il fallimento
dell'imprenditore edile o della società immobiliare,
consentano all'acquirente di immobile, specie se destinato ad
abitazione, o al promittente acquirente dello stesso di
rapportarsi con gli altri creditori del fallito in una
posizione che non sia di sostanziale debolezza.
In quest'ottica, l'articolo 1 della presente proposta di
legge introduce l'articolo 2775-ter del codice civile,
il quale - attraverso l'integrazione del percorso della
trascrivibilità del compromesso - viene a configurare il
diritto di privilegio speciale sull'immobile oggetto del
contratto preliminare d'acquisto. L'acquirente potrà
esercitare la facoltà di sciogliersi dal vincolo contrattuale;
la sua posizione rispetto a quelle proprie dei creditori
concorrenti subirà una crescita destinata a ricostituire una
sorta di equilibrio, grazie al riconoscimento di privilegio
speciale sul credito maturato per la restituzione delle somme
erogate, che potrà essere azionato su quanto ricavato dalla
vendita dell'immobile. Per di più si prevede che il privilegio
speciale riconosciuto al credito del promissorio acquirente
prevalga sulle ipoteche iscritte sull'immobile oggetto del
preliminare di compravendita anche se queste sono state
iscritte precedentemente alla stipula del preliminare stesso,
realizzando un rafforzamento di tale privilegio anche in
relazione alla non opponibilità di detto privilegio nei
confronti dei creditori garantiti da ipoteca ed operando
pertanto una perfetta equiparazione con gli altri creditori
più tutelati. La protezione ovviamente non si applica nei
confronti del fallito o di persona che abbia rapporti di
parentela con lo stesso.
L'articolo 2 introduce ampie modifiche integrative agli
articoli 39 e 41 del testo unico delle leggi in materia
bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1^
settembre 1993, n. 385, riguardante gli istituti di credito.
Con la lettera a) del comma 1 si disciplina
dettagliatamente il procedimento di suddivisione in quote dei
contratti di finanziamento e i conseguenti frazionamenti delle
ipoteche a garanzia. L'ipotesi è già prevista nel vigente
testo dell'articolo 39, ma non ne è chiarita l'attuazione, con
tutte le immaginabili difficoltà che, da ciò, derivano in capo
al debitore o al terzo acquirente dell'immobile cauzionale;
con la lettera b) è invece stabilito che - nel caso di
fallimento del debitore - il promissario acquirente abbia
facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento,
semplicemente dichiarandolo al curatore e alla banca, oltre
che procedendo al pagamento delle somme dovute. Una puntuale
disciplina, mirante all'obiettivo di rendere concretamente
realizzabile il conseguimento della suddivisione dei
finanziamenti e del conseguente frazionamento dell'ipoteca,
rappresenta un presupposto imprescindibile per la definizione
della posizione creditoria dell'acquirente o del promittente
acquirente, e quindi delle procedure fallimentari. Si è,
pertanto, voluto rafforzare il dispositivo procedimentale
assicurando il conseguimento di tale obiettivo attraverso la
previsione di un'azione sanzionatoria nei confronti della
banca che, senza giustificate motivazioni, impedisca la
realizzazione della suddivisione del finanziamento,
consistente nella decadenza della stessa dal diritto di
privilegio speciale sull'immobile, altrimenti riconosciutole.
Nel caso di inadempimento da parte della banca ovvero nel caso
in cui le modalità di suddivisione del finanziamento in quote
e del correlativo frazionamento dell'ipoteca a garanzia siano
oggetto di controversia, vi provvede con decreto il presidente
del tribunale previa verifica dell'esatto rapporto tra il
valore reale dell'immobile offerto in garanzia e il relativo
valore cauzionale dell'iscrizione ipotecaria, attraverso una
perizia giudiziale estimativa. Qualora non vi sia
corrispondenza per eccesso del valore cauzionale rispetto al
valore reale dell'immobile, il presidente del tribunale ordina
la riduzione automatica delle somme per le quali è stata presa
l'iscrizione ipotecaria al valore risultante dalla perizia
giudiziale estimativa dell'immobile.
L'articolo 3 modifica la cosiddetta "legge fallimentare"
di cui al regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, integrando le
disposizioni contenute nei relativi articoli 67 e 72
(rispettivamente riguardanti la revocatoria fallimentare e la
vendita non ancora eseguita da entrambi i contraenti) con la
nuova previsione portata dall'articolo 2775-ter del
codice civile ed introducendo, altresì, il principio - con
riferimento al caso della revocatoria fallimentare - della
necessità di valutare la sproporzione fra le prestazioni del
fallito e quelle del soggetto sottoposto alla revocazione al
momento in cui il contratto venne concluso.
La lettera c) del comma 1 del medesimo articolo
introduce una modifica (apparentemente modesta) all'articolo
216 che individua le sanzioni nel caso della bancarotta
fraudolenta ovvero, più precisamente, nel caso della
cosiddetta "bancarotta preferenziale". Alla pena
originariamente prevista dal terzo comma dell'articolo 216 non
soggiace più soltanto il fallito, ma "chiunque" favorisca un
creditore in danno di altri.
Il problema dei fallimenti immobiliari coinvolge in Italia
200 mila famiglie, più di 800 mila persone che quasi ogni
giorno perdono la casa per il fallimento della società
immobiliare costruttrice.
La normativa vigente è, come ormai ampiamente dimostrato,
inadeguata a garantire i diritti soggettivi di queste persone
le quali finiscono per essere trattati come cittadini di serie
B!
E' auspicabile, dunque, che il presente provvedimento
venga al più presto esaminato nella competente sede
parlamentare e che per esso venga costruito un percorso
preferenziale, in modo da porre rimedio in tempi brevi a
questa situazione di profonda iniquità.
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