XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 2513
Onorevoli Colleghi! - Le problematiche connesse agli
acquisti di beni immobili da parte di famiglie che si trovano,
loro malgrado, coinvolte in fallimenti delle imprese
costruttrici o di società immobiliari registrano in questi
ultimi tempi un forte incremento ed evidenziano una spaventosa
lacuna della materia laddove non è prevista alcuna forma di
tutela per i diritti patrimoniali nascenti da siffatti
rapporti negoziali.
L'effetto prodotto sulle famiglie in questione è quello
immediato del venire meno di ogni ragionevole aspettativa di
avere una casa di abitazione in proprietà, collegato al
contestuale integrale impoverimento della famiglia, che perde
tutti i risparmi accumulati nel corso di anni. Il meccanismo
composito che da una parte fa svanire il sogno della casa in
proprietà e dall'altra espropria la famiglia di tutti i suoi
averi, induce a gravissime crisi familiari ed individuali, il
cui impatto sociale non può lasciare indifferenti. Il
legislatore negli ultimi tempi sembra avere preso coscienza
del fenomeno descritto, ma le soluzioni trovate sono
insufficienti per affrontare la questione nella sua
complessità. Di qui la necessità di apprestare strumenti
legislativi che possano superare queste distorsioni attraverso
più efficaci livelli di protezione per quanti risultano
acquirenti di immobili destinati a propria abitazione e che
non sono in grado di divenirne legittimi proprietari a seguito
del dissesto dell'imprenditore. E' evidente che tali soggetti
versano in una condizione di estrema debolezza che risulta
ancora più evidente nel momento in cui in sede fallimentare
sono chiamati a confrontarsi con altri soggetti naturalmente
più forti, come, ad esempio, gli istituti di credito che hanno
concesso finanziamenti, i quali hanno la possibilità di
limitare in qualche modo i danni, poiché hanno la possibilità
di impostare la loro posizione usufruendo di ben più
consistenti conoscenze professionali e punti di forza.
Il Parlamento già ha in qualche maniera affrontato il
problema introducendo, con l'articolo 3 del decreto-legge 31
dicembre 1996, n. 669, convertito, con modificazioni, dalla
legge 28 febbraio 1997, n. 30, la trascrivibilità (e quindi
l'opponibilità ai terzi) dei contratti preliminari di
compravendita.
L'innovazione, pur condivisibile soprattutto nei suoi
propositi, non ha tuttavia risolto la questione,
essenzialmente a causa della difficoltà nella materiale
esecuzione degli adempimenti di trascrizione e, soprattutto,
per i non risolti aspetti di tipo fiscale.
L'obiettivo è ora quello, comunque, di assicurare un
maggiore livello di protezione a quanti, ancora oggi e anche
in futuro, risultino malcapitati acquirenti di immobili, ad
uso non solo di prima abitazione, di cui non riescano poi a
divenire legittimi proprietari a causa dell'insolvenza del
venditore. Sarebbe, infatti, riduttivo, sotto tale profilo,
limitare la tutela ai soli acquirenti degli immobili adibiti a
prima abitazione, riconducendo questo intervento legislativo
nel novero di quella lunga serie di provvedimenti di sostegno
alla prima casa di abitazione. Il diritto alla tutela, a mio
parere, spetta ad ogni cittadino che si impegni nell'acquisto
di un bene immobile tout court, indipendentemente dalla
sua destinazione d'uso. Con la modifica introdotta con
l'articolo 2 della presente proposta di legge all'articolo 72,
quarto comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267,
cosiddetta "legge fallimentare", viene attribuita
all'acquirente anziché al curatore la facoltà di scelta tra la
conferma del contratto preliminare e il suo scioglimento. Il
combinato disposto degli articoli 1 (introduzione
dell'articolo 2775-ter del codice civile) e 2 della
presente proposta di legge introduce, quindi, attraverso
un'integrazione del percorso già ricordato della
trascrivibilità del compromesso, il diritto di privilegio
speciale sull'immobile oggetto del contratto preliminare
d'acquisto, quando l'acquirente comunichi la volontà di
sciogliersi dal contratto stesso. In altre parole,
l'acquirente che opti per lo scioglimento del contratto
d'acquisto stipulato, vedrà il proprio discendente credito di
rimborso delle somme erogate munito di privilegio con
riferimento a quanto sarà ricavato dalla vendita
dell'immobile.
Inoltre, il privilegio speciale spettante al credito del
promissorio acquirente prevarrà sulle ipoteche iscritte
sull'immobile in oggetto, anche se iscritte anteriormente alla
stipula del preliminare.
La protezione ovviamente non si applica nei confronti del
fallito o di persona che abbia rapporti di parentela con lo
stesso.
L'articolo 2, inoltre, modifica la citata "legge
fallimentare" integrando, al comma 1, lettere a) e
b), le disposizioni contenute nei relativi articoli 67 e
72 (rispettivamente riguardanti la revocatoria fallimentare e
la vendita non ancora eseguita da entrambi i contraenti) con
la nuova previsione recata dall'articolo 2775-ter del
codice civile ed introducendo, altresì, il principio - con
riferimento al caso della revocatoria fallimentare - della
necessità di valutare la sproporzione tra le prestazioni del
fallito e quelle del soggetto sottoposto alla revocazione al
momento in cui il contratto venne concluso.
La lettera c) del medesimo comma 1 introduce una
modifica all'articolo 216 della legge fallimentare che
individua le sanzioni nel caso della bancarotta fraudolenta
ovvero, più precisamente, nel caso della cosiddetta
"bancarotta preferenziale". Alla pena originariamente prevista
dal terzo comma dell'articolo 216 non soggiace più soltanto il
fallito, ma "chiunque" favorisca un creditore in danno di
altri.
L'articolo 3 introduce ampie modifiche integrative agli
articoli 39 e 41 del testo unico delle leggi in materia
bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1^
settembre 1993, n. 385, riguardante gli istituti di
credito.
Con la lettera a) del comma 1 ci si propone di
disciplinare dettagliatamente il procedimento di suddivisione
in quote dei contratti di finanziamento e i conseguenti
frazionamenti delle ipoteche a garanzia, precisando che per il
promissario acquirente tale diritto opera soltanto ed
esclusivamente per la quota di cui si è fatto carico, con la
dichiarazione di accollo, nel contratto preliminare di
compravendita. E' previsto, inoltre, l'obbligo al venditore di
procedere, entro trenta giorni dalla stipula dell'atto di
vendita, all'annotazione della cancellazione, del
frazionamento dell'ipoteca o alla suddivisione del
finanziamento a pena di nullità dell'atto; con la lettera
b) è invece stabilito che - nel caso di fallimento del
debitore - il promissario acquirente abbia facoltà di
subentrare nel contratto di finanziamento, semplicemente
dichiarandolo al curatore e alla banca, oltre che -
naturalmente - procedendo al pagamento delle somme dovute.
L'articolo 4 contiene una norma transitoria che mira a
rendere immediatamente efficaci le nuove disposizioni, non
essendovi ragione contraria giacchè le stesse non riguardano
aspetti negoziali che rischierebbero di essere ingiustamente
compromessi a seguito di una previsione legislativa introdotta
ex post.
L'articolo 5 prescrive l'immediata entrata in vigore della
legge, così sembrando opportuno, in ragione della sua
tipologia e non essendovi ragioni contrarie.
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