XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 2512
Onorevoli Colleghi! - L'accesso all'abitazione
attraverso lo strumento della cooperazione edilizia è un
fenomeno che ha trovato diffusa applicazione, soddisfacendo
fasce sempre più vaste di popolazione. D'altro canto la nostra
Costituzione ha esplicitamente favorito lo sviluppo della
cooperazione edilizia, visto che l'articolo 47, secondo comma,
della Costituzione ha stabilito che la Repubblica "favorisce
l'accesso del risparmio popolare alla proprietà
dell'abitazione (...)" e che l'articolo 45 della Costituzione
ha sancito che "la Repubblica riconosce la funzione sociale
della cooperazione a carattere di mutualità e senza fini di
speculazione privata". In effetti l'acquisto di una casa in
cooperativa costituisce quasi sempre una esperienza assai
positiva, sia perché realizza un fenomeno di aggregazione
sociale favorito dal comune obiettivo dei soci (la casa), sia
perché consente di ottenere notevoli vantaggi economici,
conseguenti a un più rigoroso controllo dei costi e
all'inesistenza di margini di lucro (l'iniziativa delle
cooperative è per definizione fondata sullo scopo
mutualistico). Purtroppo, però, si sono fatti sempre più
frequenti casi in cui tale esperienza è divenuta negativa, e
ciò è avvenuto poiché il fenomeno della cooperazione è servito
talvolta come copertura per poco edificanti manovre
speculative, a tutto danno dei soci.
Ciò nonostante, l'acquisto della proprietà dell'abitazione
rimane un'esigenza fortemente sentita e tale esigenza ha
ricevuto nuovi incentivi a seguito del superamento della
disciplina dell'equo canone e della conseguente lievitazione
dei canoni di locazione.
La famiglia che ha deciso di realizzare l'aspirazione ad
acquisire la proprietà dell'abitazione deve investirvi la
totalità dei propri risparmi, oltre ad impegnare i risparmi
futuri per la restituzione dei prestiti e mutui a cui deve
necessariamente fare ricorso. Tali risparmi, a differenza di
quanto si verifica per qualunque altra forma di investimento,
sono, di fatto, privi di tutela, essendo costantemente
sottoposti, in assenza di un'adeguata regolamentazione del
settore, alla loro perdita parziale o totale in caso di
fallimento dell'impresa costruttrice. Le innovazioni
introdotte nel codice civile, in materia di trascrizione di
contratti preliminari, dall'articolo 3 del decreto-legge 31
dicembre 1996, n. 669, convertito, con modificazioni, dalla
legge 28 febbraio 1997, n. 30, non hanno avuto gli esiti
attesi, sia per l'assenza di iniziative dirette alla
divulgazione delle possibilità offerte ai promissari
acquirenti dalle nuove disposizioni, sia per le resistenze
alla loro applicazione poste dalle imprese costruttrici. Per
le cooperative di abitazione, la particolare natura del
rapporto che lega i soci prenotatari alla cooperativa alla
quale appartengono, richiede una disciplina specifica che
valorizzi la mutualità interna ed esterna delle cooperative di
abitazione, anche per far fronte alle eventuali situazioni di
crisi che possono verificarsi per alcune di esse.
L'obiettivo è quello di assicurare un maggiore livello di
protezione a quanti, ora e ancora in futuro, risultino
malcapitati acquirenti di immobili ad uso di prima abitazione
e di cui non riescono poi a divenire legittimi proprietari a
causa dell'insolvenza del venditore.
Non rare sono le difficoltà che deve affrontare una
persona che, avendo in tutto o in larga parte pagato il prezzo
d'acquisto di un'abitazione, si trovi poi nella condizione di
non poterne divenire proprietaria, mentre altri soggetti assai
più "tutelati" (le banche finanziatrici o i creditori
dell'impresa in dissesto) hanno la possibilità di limitare in
qualche modo i danni, avendo avuto la possibilità di impostare
la loro posizione da ben più consistenti conoscenze
professionali.
La presente proposta di legge ha lo scopo di definire un
nuovo assetto normativo volto a tutelare i cittadini che si
associano in cooperative edilizie per la costruzione della
propria abitazione e coloro che acquistano un immobile da
costruire e che troppe volte non riescono a vedere realizzata
la casa, perdendo rilevanti somme di denaro.
Nel caso di acquisto di un immobile da costruire, onde
evitare che, in caso di fallimento del costruttore-venditore,
il corrispettivo del prezzo pagato dal momento della stipula
del preliminare e durante i lavori di realizzazione
dell'immobile stesso possa andare totalmente perduto è
previsto che il trasferimento della proprietà a favore
dell'acquirente avvenga gradualmente, in base allo stato di
avanzamento dei lavori e con il pagamento di quanto dovuto
fino a tale momento. Al momento della stipula del preliminare,
quindi, l'acquirente diverrebbe proprietario del suolo e/o
dell'immobile ivi preesistente (pro-quota, naturalmente, nel
caso di acquisto con altri acquirenti), mentre le opere in
costruzione diverrebbero di sua proprietà via via che vengono
completate e previa corresponsione della parte di prezzo
dovuta sino tale momento che non deve contrattualmente
eccedere il corrispettivo dei lavori sino a quel momento
effettuati.
Frontespizio