XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 2256
Onorevoli Colleghi! - Sempre più frequentemente,
purtroppo, si registrano casi di famiglie o di singoli
individui che, avendo impegnato i propri risparmi raccolti con
notevoli sacrifici nell'acquisto, in particolare, della prima
casa in costruzione o già edificata, si trovano - loro
malgrado - coinvolti nel fallimento delle imprese costruttrici
o di società immobiliari, rimanendo privi di adeguate tutele e
correndo il rischio di perdere le somme nel frattempo versate
e la stessa casa acquistata.
Il fenomeno ha acquisito, specie di recente, i connotati
di una vera e propria "bomba economico-sociale" sospesa sulla
testa dei cittadini e pronta ad esplodere su chiunque
indistintamente.
Va preso atto che la vigente normativa fallimentare appare
del tutto inadeguata a fronteggiare fenomeni di così vasta
portata e di così notevole rilevanza, ponendo gli acquirenti
di immobili, specie nel caso si tratti di prima abitazione, in
condizioni di minorata difesa anche nel caso in cui non
abbiano con proprie specifiche responsabilità contribuito al
prodursi del dissesto che ha colpito l'imprenditore edile o le
società immobiliari con i quali sono venuti a contatto.
Purtroppo, a differenza di altri rischi sociali rispetto
ai quali sono stati previsti ed introdotti correttivi e
sistemi di protezione, in materia di fallimenti riferibili
all'acquisto ed alla costruzione di immobili, specie se da
utilizzare come prima abitazione, si assiste ad una pressoché
totale assenza del legislatore.
E' pur vero che, soprattutto di recente, sembra
constatarsi una presa di coscienza delle problematiche sottese
alle vicende che qui interessano, ma è altrettanto vero che le
soluzioni che al momento si profilano paiono voler affrontare
la questione solo nella sua dimensione complessiva, magari
ricorrendo allo strumento della legge di delega, il cui
definitivo perfezionamento richiederà inevitabilmente tempi
lunghi.
Di qui la necessità non più rinviabile di attrezzare
strumenti che possano, almeno medio tempore, superare
quelle distorsioni che costituiscono fonte primaria
dell'insorgere di situazioni emergenziali e che si
caratterizzano per la realizzazione di più efficaci livelli di
protezione per quanti risultano acquirenti di immobili
destinati a prima abitazione e che non sono in grado di
divenire legittimi proprietari degli stessi a seguito del
dissesto dell'imprenditore.
E' quella di questo genere di acquirenti una condizione di
estrema debolezza che risulterà ancora più evidente nel
momento in cui in sede fallimentare essi saranno chiamati a
confrontarsi con altri soggetti contrattualmente più forti,
come ad esempio gli istituti di credito che hanno concesso
finanziamenti non poche volte erogati non nell'esclusivo
interesse del richiedente.
Con il decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito,
con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 1997, n. 30, si era
sviluppato un primo tentativo di offrire una protezione, sia
pure minimale, per i promissari acquirenti di immobili in
costruzione, prevedendo con l'introduzione dell'articolo
2645-bis del codice civile la trascrivibilità dei
contratti preliminari, soluzione che attribuendo certezza al
momento del perfezionamento del negozio, ne consentiva la
opponibilità ai terzi anche in sede fallimentare. A parte la
limitata portata della norma citata, l'applicazione pratica
della stessa era risultata del tutto marginale anche perché
strutturalmente inidonea ad offrire garanzie efficaci ed
interamente risolutive. Occorreva invece ricercare soluzioni
che, una volta dichiarato il fallimento dell'imprenditore
edile o della società immobiliare, consentissero
all'acquirente di immobili, specie se destinati a prima
abitazione, o al promissario acquirente degli stessi, di
rapportarsi con gli altri creditori del fallito in una
posizione che non fosse di sostanziale debolezza.
Questa è la principale ragione che ha portato alla
formulazione dell'articolo 1 della proposta di legge, che
introduce (articolo 2775-ter del codice civile),
attraverso un'integrazione del percorso della trascrivibilità
del compromesso, il diritto di privilegio speciale
sull'immobile oggetto del contratto preliminare di acquisto,
allorché il curatore fallimentare che sia subentrato al
venditore fallito manifesti la volontà di sciogliere il
contratto. Ciò non toglie che l'acquirente dovrà subire la
scelta operata dal curatore ma, nell'ipotesi in cui si produca
lo scioglimento del contratto di acquisto, la sua posizione
rispetto a quelle proprie dei creditori concorrenti subirà una
crescita destinata a ricostituire una sorta di equilibrio,
grazie al riconoscimento del privilegio speciale sul credito
maturato per la restituzione delle somme erogate, che potrà
essere azionato su quanto ricavato dalla vendita
dell'immobile. Per di più si prevede che, qualora negli atti
di trascrizione dei contratti preliminari di acquisto siano
stati indicati valori imponibili compatibili e coerenti con
parametri economici certi ed ufficiali, quali quelli
pubblicati periodicamente dall'Istituto nazionale di
statistica, in materia di costi di costruzione di fabbricati
residenziali, il suddetto privilegio risulti rafforzato tanto
da far decadere l'applicabilità del dispositivo del secondo
comma dell'articolo 2775-bis, laddove si prescrive la
non opponibilità di detto privilegio nei confronti dei
creditori garantiti da ipoteca, operando pertanto una perfetta
equiparazione con gli altri creditori più tutelati. La
protezione ovviamente non si applica nei confronti del fallito
o di persona che abbia rapporti di parentela con lo stesso.
L'articolo 2 modifica la cosiddetta "legge fallimentare",
di cui al regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive
modificazioni, integrando le disposizioni contenute negli
articoli 67 e 72 (rispettivamente riguardanti la revocatoria
fallimentare e la vendita non ancora eseguita da entrambi i
contraenti) con la nuova previsione stabilita dall'articolo
2775-ter del codice civile ed introducendo, altresì, il
principio - con riferimento al caso della revocatoria
fallimentare - della necessità di valutare la sproporzione tra
le prestazioni del fallito e quelle del soggetto sottoposto
alla revocazione al momento in cui il contratto venne
concluso.
La giusta preoccupazione che ha guidato il legislatore a
prevedere l'esercizio della revoca tutte le volte in cui si
dia il caso che le obbligazioni assunte dal fallito sorpassino
notevolmente ciò che a lui è stato dato o promesso, può essere
agevolmente superata nel momento in cui si ricorra
all'utilizzo di indicatori oggettivi capaci di determinare,
senza ombra di dubbio, la correlazione tra il valore
dell'immobile promesso o acquistato e il prezzo pagato o che
ci si è impegnati a corrispondere. Di conseguenza, laddove
tale correlazione risulti acclarata, rimanendo escluso che il
contratto, preliminare o meno, sia stato perfezionato in danno
del debitore o di terzi creditori dello stesso, viene meno la
ragione che giustifica il ricorso all'azione revocatoria.
La lettera c) del comma 1 del medesimo articolo 2
introduce una modifica (apparentemente modesta) all'articolo
216 della legge fallimentare, che individua le sanzioni nel
caso della bancarotta fraudolenta ovvero, più precisamente,
nel caso della cosiddetta "bancarotta preferenziale". Alla
pena originariamente prevista dal terzo comma dell'articolo
216 non soggiace più soltanto il fallito, ma "chiunque"
favorisce un creditore in danno di altri.
L'articolo 3 introduce ampie modifiche integrative agli
articoli 39 e 41 del testo unico delle leggi in materia
bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1^
settembre 1993, n. 385, riguardanti gli istituti di
credito.
Con la lettera a) del comma 1 ci si propone di
disciplinare dettagliatamente il procedimento di suddivisione
in quote dei contratti di finanziamento e i conseguenti
frazionamenti delle ipoteche a garanzia (l'ipotesi è già
prevista nel vigente testo dell'articolo 39, ma non ne è
esemplificata l'attuazione, con tutte le immaginabili
difficoltà che da ciò derivano in capo al debitore o al terzo
acquirente dell'immobile cauzionale); con la lettera b)
è invece stabilito che - nel caso di fallimento del debitore -
il promissario acquirente ha facoltà di subentrare nel
contratto di finanziamento, semplicemente dichiarandolo al
curatore e alla banca, oltre che - naturalmente - procedendo
al pagamento delle somme dovute.
Una puntuale disciplina, mirante all'obiettivo di rendere
concretamente realizzabile il conseguimento della suddivisione
dei finanziamenti e del conseguente frazionamento
dell'ipoteca, rappresenta un presupposto imprescindibile per
la definizione della posizione creditoria dell'acquirente o
del promissario acquirente, ai fini delle procedure
fallimentari. Si è, pertanto, voluto rafforzare il dispositivo
procedimentale assicurando il conseguimento di tale obiettivo,
attraverso la previsione di un'azione sanzionatoria nei
confronti della banca - che, senza giustificate motivazioni,
impedisca la realizzazione della suddivisione del
finanziamento - consistente nella decadenza della stessa dal
diritto di privilegio speciale sull'immobile, altrimenti
riconosciutogli.
L'articolo 4 contiene una norma transitoria che mira a
rendere immediatamente efficaci le nuove disposizioni, non
essendovi ragione contraria giacché le stesse non riguardano
aspetti negoziali che rischierebbero di essere ingiustamente
compromessi dall'applicazione di una previsione legislativa
introdotta ex post.
L'articolo 5 stabilisce la data di entrata in vigore della
legge, che è fissata entro il termine minimo consentito,
sembrando opportuno, in ragione dell'argomento trattato, che
le norme diventino immediatamente operative.
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