XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 788
Onorevoli Colleghi! - In Italia c'è un'offerta di
alloggi a canone sociale inferiore alle 900 mila unità
abitative a fronte di oltre 2 milioni e 300 mila famiglie
sotto il livello di povertà (i dati si riferiscono al 1999).
Le famiglie con abitazione in affitto nel settore privato sono
3 milioni e 300 mila. Di queste, circa 1 milione e mezzo
vivono un acuto disagio abitativo (un rapporto tra costo di
abitazione in affitto e reddito superiore al 30 per cento in
relazione a redditi inferiori a 35 milioni di lire lorde
l'anno). Sono sempre oltre 1 milione e mezzo le famiglie con
solo reddito da pensione. Il reddito delle famiglie con
abitazione in affitto, inoltre, è inferiore del 22 per cento
rispetto a quello delle famiglie che hanno la proprietà della
casa in cui vivono. In questo quadro, è evidente che il
patrimonio residenziale degli enti previdenziali pubblici ha
svolto, oltre al ruolo istituzionale di rappresentare, almeno
in parte, la garanzia degli obblighi previdenziali, anche
quello sociale di soddisfare una domanda abitativa per fasce
sociali deboli, contribuendo alla calmierazione del mercato
(secondo quanto affermato recentemente anche dai presidenti
degli enti previdenziali, ascoltati presso la Commissione
parlamentare per il controllo sull'attività degli enti gestori
di forme di previdenza e assistenza sociale, l'80 per cento
degli inquilini degli enti previdenziali ha un reddito
familiare lordo inferiore a 60 milioni di lire l'anno).
L'Italia, inoltre, è uno dei Paesi con il più basso
livello di offerta di alloggi a canone calmierato dell'intera
Unione europea. L'offerta di alloggi pubblici in Italia
ammonta ad un quarto della media europea, giungendo a cifre
tra un sesto e un ottavo rispetto al nord Europa. Paesi come
Francia, Germania e Gran Bretagna hanno un'offerta di alloggi
pubblici almeno cinque volte superiore.
E' ormai generalmente riconosciuto come il punto debole
del nostro Paese consiste nella suddivisione drastica del
patrimonio abitativo tra libero mercato ed edilizia
residenziale pubblica (ERP). Il libero mercato è per tutti (ed
è insostenibile per una fascia sempre più ampia di
popolazione), l'ERP è per i disperati (neanche per tutti i
disperati).
Rimangono sostanzialmente senza risposta tutti coloro (e
sono i più) non così poveri da poter sperare in un alloggio di
ERP e non così ricchi da poter sostenere il mercato. Occorre
costituire un settore, alcuni lo definiscono no profit,
che possa costituire un segmento ampio, intermedio tra l'ERP e
il mercato. Si tratta, in questo senso, di agire in più
direzioni, mettendo in campo una iniziativa congiunta di più
soggetti (Governo, regioni, enti locali, enti pubblici o a
partecipazione pubblica) per aumentare questo tipo di
offerta.
Abbiamo contrastato le procedure di dismissione del
patrimonio abitativo degli enti previdenziali pubblici messe
in essere dalla legge finanziaria per il 2000 (legge 23
dicembre 1999), n. 488), in special modo l'intervento delle
società di intermediazione immobiliare. Intendiamo proporre
un'alternativa: pensiamo che le procedure previste
dall'articolo 2 della citata legge n. 488 del 1999 possano
essere riservate alla parte non abitativa degli enti
previdenziali pubblici e ai cosiddetti "alloggi ad uso
residenziali" definiti "di pregio". In particolare, il settore
immobiliare ad uso non residenziale rappresenta un valore
economico ingentissimo (circa 25 mila miliardi di lire, la
metà dell'intero valore economico dell'intero patrimonio
immobiliare), ha una porzione di alloggi sfitti assai ampia,
presenta una morosità sensibile, in particolare per quanto
riguarda la pubblica amministrazione.
Riteniamo che, una volta esaurita la fase della vendita
relativa alla cosiddetta "circolare Salvi" (che fa riferimento
al 25 per cento del patrimonio non abitativo), rimarrà una
consistente parte di patrimonio (oltre 60 mila alloggi). Noi
pensiamo che questo patrimonio possa rimanere nel settore
della locazione e avanziamo una serie di proposte che possono
consentire una gestione economicamente redditizia e al tempo
stesso contenere i prezzi degli affitti.
Cessione del patrimonio non per forza deve voler dire
vendita, bensì anche nuovi modelli di gestione e di
conferimento, coinvolgendo in modo attivo gli enti locali che
si trovano ad affrontare direttamente nel territorio
l'emergenza abitativa, in particolare quella determinata dagli
sfratti.
Rappresenta una scelta strategica, per una nuova politica
abitativa in Italia, per superare il dualismo mercato
privato-edilizia residenziale pubblica e, quindi, per creare
un terzo settore, intermedio tra l'edilizia statale e il
privato, una sorta quindi di "privato sociale" che risponda ad
una fascia di mercato dell'affitto ampia e che oggi vive una
sofferenza drammatica. D'altra parte, infine, dato che tutti
riteniamo che si sia già costruito troppo, è chiaro che il
nostro primo pensiero è al patrimonio abitativo esistente. E'
da ritenere profondamente ingiusto e sbagliato, al contrario,
procedere ad una generalizzata vendita (con procedure, tempi e
modalità, tra l'altro, che scavalcano gli inquilini, gli enti
e le parti sociali) di quella parte di patrimonio abitativo
pubblico non statale che è, oggi, in larga misura, l'unico
elemento di questo "terzo settore" dell'offerta abitativa che
dobbiamo, al contrario, ampliare.
Riteniamo, altresì, che questo settore possa consentire
una reale convenienza dell'investimento attraverso l'uso degli
incentivi fiscali che Governo ed enti locali devono assumere
per rendere praticabile la creazione di questo nuovo settore
del mercato abitativo che, finalmente, cominci ad applicare
anche in Italia quelle politiche definite di social
housing che sono ormai consolidate in tutta l'Unione
europea.
In particolare, con il comma 1 dell'articolo 1 della
presente proposta di legge si stabilisce che, una volta
definito il programma di alienazione degli immobili sulla base
di quanto previsto dalla circolare della Direzione generale
della previdenza e assistenza sociale - Ministro del lavoro e
della previdenza sociale 26 agosto 1999, il restante
patrimonio ad uso abitativo degli enti previdenziali sia
conferito ad una o più società per azioni a maggioranza
pubblica al fine di mantenere il settore nell'ambito della
locazione.
Con i commi 2 e 3 del medesimo articolo si definiscono le
modalità di costituzione della o delle società per azioni,
prevedendo il parere dell'Osservatorio sul patrimonio
immobiliare degli enti previdenziali e la possibilità di
partecipazione alla o alle società per azioni delle regioni e
degli enti locali.
Con il comma 4, si escludono dalla partecipazione a questo
settore gli immobili ad uso residenziale, definiti "di
pregio".
L'articolo 2 definisce le modalità di stipula dei
contratti di locazione in questo settore. Questi sono definiti
con le modalità del cosiddetto "canale agevolato" istituito
dalla legge di riforma delle locazioni 9 dicembre 1998, n.
431. Per favorire un adeguato rendimento e, al contempo,
garantire una politica di contenimento dei canoni, che è
propria di un settore abitativo "privato sociale", si
stabiliscono ulteriori agevolazioni fiscali a favore della o
delle società per azioni, quali ulteriori riduzioni
dell'imposta comunale sugli immobili praticata dagli enti
locali, nonché un'ulteriore detrazione del 30 per cento sul
reddito derivante dai canoni, oltre a quella già prevista del
40,5 per cento.
L'articolo 3 prevede che le procedure straordinarie di
vendita, stabilite dall'articolo del 7 decreto-legge 28 marzo
1997, n. 79, convertito con modificazioni, dalla legge 28
maggio 1997, n. 140, si applichino esclusivamente al
patrimonio non abitativo e a quello abitativo di pregio degli
enti previdenziali.
Con l'articolo 4 si stabilisce un diritto di prelazione
degli enti locali per l'affitto di alloggi liberi o che si
liberano, al fine di affrontare l'emergenza abitativa, in
particolare quella determinata dall'esecuzione degli
sfratti.
Con l'articolo 5 si apporta una modifica al comma 6
dell'articolo 6 del decreto legislativo 16 febbraio 1996, n.
104, al fine di ampliare le garanzie a favore dei conduttori,
con reddito non superiore al limite di accesso all'ERP, in
caso di alienazione dell'alloggio sulla base di quanto
previsto dalla circolare Salvi.
Con l'articolo 6, infine, si stabilisce la copertura
finanziaria, prevedendo che gli oneri che derivano
dall'attuazione della legge siano finanziati dalle maggiori
entrate derivanti dalla soppressione della detrazione
forfettaria del 15 per cento a favore dei proprietari che
intendono rimanere nel libero mercato, stabilita dal comma
4-bis dell'articolo 34 del testo unico delle imposte sui
redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica n.
917 del 1986.
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