XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 38
Onorevoli Colleghi! - La presente proposta di legge ha
lo scopo di definire un nuovo ed organico assetto normativo
volto a tutelare i cittadini che si associano a cooperative
edilizie per la costruzione della propria abitazione e che
troppe volte non riescono a vedere realizzata la casa,
perdendo rilevanti somme di denaro.
La proposta di legge contribuisce quindi a realizzare
quanto previsto dall'articolo 47 della nostra Carta
costituzionale, che "tutela il risparmio in tutte le sue
forme" e "favorisce l'accesso del risparmio popolare alla
proprietà dell'abitazione".
In particolare, troppe volte le aspettative delle persone
e delle famiglie, che attraverso la via dell'associazione in
cooperative cercano di costruire la propria abitazione, sono
frustrate dalle difficoltà delle società cooperative stesse,
spesso culminanti in fallimenti e in procedure concorsuali.
L'ordinamento vigente tutela solo chi abbia già conseguito
la proprietà dell'immobile, ovviamente già costruito. La
presente proposta di legge è quindi finalizzata a tutelare gli
acquirenti, che si associano in cooperativa o si rivolgono ad
un costruttore per ottenere un alloggio e soddisfare così un
bisogno primario, costituzionalmente rilevante. La legge deve
quindi consentire, a differenza di quanto avviene oggi, la
realizzazione di quest'interesse, prevalente rispetto ad altre
esigenze prese in considerazione dall'ordinamento.
Secondo il diritto fallimentare, infatti, in ipotesi di
liquidazione coatta amministrativa di una cooperativa
edilizia, al commissario liquidatore deve essere riconosciuta,
in applicazione degli articoli 72 e 201 della cosiddetta
"legge fallimentare" (regio decreto 16 marzo 1942, n. 267), la
facoltà di optare per la risoluzione dei rapporti inerenti
all'assegnazione di alloggi in favore dei singoli soci, ove
non sia ancora avvenuto l'acquisto della proprietà
dell'alloggio in capo all'assegnatario. Acquisto che si
verifica con la stipulazione del contratto di mutuo
individuale, restando in proposito ininfluente che il socio,
prima dell'apertura della procedura concorsuale, abbia
ricevuto la consegna dell'unità abitativa o che sia avvenuta
l'assegnazione della stessa o che siano state pagate quote del
mutuo, prima del frazionamento individuale di quest'ultimo.
Fino all'intervento del decreto-legge 31 dicembre 1996, n.
669, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio
1997, n. 30, gli acquirenti di immobili da costruire non
potevano trascrivere i contratti preliminari. Il citato
decreto-legge, novellando il codice civile, ha consentito la
possibilità di trascrivere il contratto di acquisto di
immobili da costruire, ma gli effetti di questa tutela hanno
una certa efficacia solo nei confronti dei terzi e della
società cooperativa che non abbia problemi di insolvenza.
Infatti, lo stesso decreto-legge ha modificato l'articolo
72 della legge fallimentare con un approccio limitato,
prevedendo che, qualora l'immobile sia stato oggetto di
preliminare di vendita trascritto e il curatore scelga lo
scioglimento del contratto, l'acquirente ha diritto di far
valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia
dovuto il risarcimento del danno. L'acquirente gode in questo
caso di una causa di privilegio ai sensi dell'articolo
2775-bis del codice civile.
Occorre un passo in più, prevedendo l'obbligo di
esecuzione in forma specifica del contratto in alternativa
all'inserimento nella procedura concorsuale avviata avverso la
società cooperativa.
Un'altra modifica qualitativamente significativa alla
legislazione vigente dovrebbe riguardare le modalità di
acquisto del diritto di proprietà del suolo su cui verrà
costruito l'immobile e dell'immobile stesso nel corso della
sua edificazione. In Francia sono state introdotte modifiche
al codice civile volte ad accogliere questo principio. E'
stato così introdotto un intero capitolo relativo alla vendita
di immobili da costruire, che è definita come quella in cui il
venditore si obbliga a costruire un immobile entro un termine
di tempo prefissato nel contratto. La vendita può essere a
termine, nel qual caso il venditore si obbliga a fornire
l'immobile al momento del suo completamento e l'acquirente a
pagare il prezzo al momento del completamento stesso (il
trasferimento di proprietà retroagisce al momento della
vendita), ovvero la vendita di una futura realizzazione, nella
quale il venditore trasferisce immediatamente all'acquirente i
suoi diritti sul suolo. L'edificio diviene di proprietà
dell'acquirente in progress, contemporaneamente
all'avanzamento dei lavori.
Del resto, sembra paradossale che l'ordinamento - tramite
il decreto legislativo 9 novembre 1998, n. 427 - offra tutela
all'acquisto di immobili in multiproprietà, finalizzati ai
periodi di vacanza, ignorando invece le ben più fondate
esigenze di chi acquista la casa a scopo di abitazione.
Il contenuto della delega è volto a garantire sia chi
acquista l'immobile da costruire tramite le cooperative
edilizie, a proprietà divisa o indivisa, sia chi compra una
casa in costruzione dal costruttore, impegnandosi a finanziare
i lavori di edificazione man mano che si svolgono.
Le finalità sociali della proposta di legge sono
perseguite principalmente attraverso norme di carattere
ordinamentale, per cui rimangono fermi i profili fiscali delle
cooperative edilizie e le varie norme di finanziamento,
contenuti in diversi interventi legislativi.
La tecnicità della materia ha suggerito la formulazione di
una legge di delega, corredata da una nutrita serie di
princìpi che delineano in maniera compiuta l'obiettivo
dell'intervento legislativo e specificano i mezzi attraverso
cui si intende giungere ad una migliore tutela degli
acquirenti di immobili da costruire.
Frontespizio