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B)
alle Generali Properties di poter avanzare un diritto di prelazione in relazione all'acquisto della loro abitazione principale, offrendo di aprire una trattativa che avrebbe prevedibilmente consentito alla società venditrice di incamerare una somma più alta di quella pagata dalla società V.i.s. Ad opinione degli interpellanti, la lettera inviata in questi giorni dalla V.i.s. agli inquilini mostra la correttezza dell'ipotesi qui accreditata: l'offerta di vendita comprende la plusvalenza del 100 per cento che la V.i.s. intende realizzare in due mesi;
violato in operazioni di tipo speculativo come quella citata.
un recente articolo de Il Sole 24 Ore dal titolo «Il mattone quotato fa felici gli azionisti» dà conto del crescente interesse della finanza per gli immobili di qualsiasi destinazione d'uso, ivi compresi quelli di edilizia residenziale, sulla cui natura di bene speculativo possono sollevarsi numerose perplessità in base a quanto disposto dall'articolo 47 della Costituzione, laddove si statuisce che la Repubblica italiana favorisce l'accesso alla proprietà dell'abitazione principale;
il numero di operazioni di finanza immobiliare in Italia è notevolmente aumentato negli ultimi anni, anche in virtù di numerosi fattori e cambiamenti d'ordine strutturale, congiunturale e della gestione che ha investito il mercato e il sistema immobiliare a partire dalla fine degli anni novanta. Dal 1997/1998 numerose compagini societarie italiane, detentrici di immensi portafogli immobiliari, hanno scelto di razionalizzarne l'allocazione e di migliorarne la redditività, mediante operazioni dette di spin-off, procedendo al conferimento o alla cessione dei propri immobili ad altre società; tra le principali, si ricordano Ina, ma anche Enel, Toro assicurazioni, San Paolo Imi, Ras, Telecom e Generali, quest'ultima operazione da cinque miliardi di euro;
la fuga dai prodotti finanziari meramente cartacei ha già prodotto il vertiginoso aumento del valore degli immobili come bene rifugio e, conseguentemente, del costo degli affitti. Ma l'aumento sarà ulteriore e pesante se consideriamo la scesa in campo nel panorama immobiliare italiano degli investitori esteri e di società espressamente votate alla speculazione immobiliare, la cui quotazione in borsa incrementerà la crescita dei prezzi in funzione della redditività da garantire ai loro azionisti; muovono in questo senso anche le recenti disposizioni di legge che prevedono agevolazioni fiscali per l'apporto di patrimoni immobiliari a fondi comuni (immobili diversi, purché locati al momento dell'apporto); di contro, svolgono una funzione calmierante l'elevata quota di immobili «prima casa» detenuti dalle famiglie;
tuttavia la «valorizzazione» di un pacchetto immobiliare, sempre più spesso, risponde ad operazioni di pura speculazione finanziaria, senza reali effetti sull'immobile in sé: per fare un esempio, Generali Properties il 16 dicembre 2004 ha venduto alla società V.i.s. (che esiste da poco più di un anno con un capitale dichiarato di soli 12.000 euro), di proprietà di un finanziere, un complesso sito a Roma, in viale del Tintoretto, per 61,2 milioni di euro. Risulta agli interpellanti che dopo solo due mesi la V.i.s. avrebbe valutato lo stesso pacchetto il 100 per cento in più, girandolo agli inquilini «per mera cortesia», come è ben riportato sulle lettere di offerta di vendita;
da quest'operazione prendono corpo le motivazioni del perché furono ignorate le richieste degli inquilini degli immobili stessi, che chiesero a suo tempo (17 giugno 2004), tramite un comitato costiuitosi ad hoc (310 famiglie - più di mille persone),
la valorizzazione finanziaria, pertanto, passa ancora una volta per le tasche dei cittadini e quello che dal punto di vista del mercato è una «crescita di valore», dal punto di vista degli utenti «fisici» degli immobili è solo un incremento di costi, sia di quelli commerciali che di quelli abitativi. Se la reale natura degli immobili è quella di beni strumentali per l'esercizio dell'impresa o per l'esercizio del diritto di avere un'abitazione, per tali beni non si può prescindere dal loro uso: cedere a derive speculative significa, secondo gli interpellanti, favorire un incremento dei prezzi del bene, contraendo margini di opportunità di acquisto a chi realmente ne rivendica il diritto solo per quell'uso;
a ciò si aggiunga un quadro generale che quasi impedisce al privato di muoversi autonomamente in ambito di compravendita, con un proliferare di agenzie immobiliari che imbrigliano il mercato invece di lubrificarlo, con buona pace di qualsiasi eccezione di stampo «liberista». Nei casi di ingenti operazioni di vendita si inseriscono società di intermediazione di dubbia legalità, che ovviamente intendono realizzare un proprio ulteriore profitto e che talvolta agiscono sulla scorta di opachi e striscianti accordi con la società che dismette. Di queste società non vi è alcun bisogno, trattandosi nei casi in oggetto di una serie di vendite singole, piuttosto che di vendite in blocco, come si verifica per gli immobili degli enti pubblici;
secondo gli interpellanti, un sistema economico che dà libero sfogo alla speculazione immobiliare, intendendo per speculazione un incremento nominale del valore senza reale miglioramento di un bene il cui uso è imprenscindibile, rischia di far pagare a cittadini oneri sempre più crescenti; dovrebbero, peraltro, essere realizzate le condizioni per mettere i conduttori anziani over 65 e le famiglie meno abbienti al riparo da un doppio profilo di criticità relativamente a due ordini di problemi: il primo legato all'insufficienza del reddito familiare ai fini della sostenibilità del mutuo, l'altro dovuto all'avanzata età anagrafica, che impedisce di fatto di stipulare mutui a lunga scadenza. L'alternativa rimasta è quella di imboccare la strada della precarietà abitativa, con conseguenze inimmaginabili in una città dove «l'emergenza casa» ha spesso toccato toni drammatici;
le vendite di pacchetti di immobili da parte di società private a privati cittadini non necessitano, inoltre, a parere degli interpellanti, di interventi di terze organizzazioni, che, proponendosi a tutela degli inquilini, di fatto diventano intermediari con prevedibile aggravio di costi e commissioni. Tale dubbia procedura sembra avvalorata dal comportamento dei venditori che disconoscono la legittimità e la valenza giuridica dei comitati costituitisi fra gli inquilini interessati di partecipazione al tavolo della trattativa come attori principali ed esclusivi;
nel caso delle Generali esposto in premessa, ad avviso degli interpellanti, sono state violate anche norme a difesa dei suoi azionisti, poiché la vendita effettuata alla società immobiliare, senza tener conto della richiesta degli inquilini di aprire una trattativa, implica un'ipotesi di mancato guadagno -:
quali siano gli intendimenti dei Ministri interpellati in relazione a quanto esposto ed in relazione a quanto previsto dall'articolo 47 della Costituzione sull'obbligo previsto in capo al Governo di favorire l'accesso alla proprietà dell'abitazione, in considerazione del diritto di prelazione degli inquilini, costantemente
(2-01498)
«Piscitello, Giachetti, Rutelli, Ciani, Volpini, Milana, Carra, Fioroni, Gentiloni Silveri, Lusetti, Marini, Meduri, Mosella, Pasetto, Realacci, Rocchi, Tanoni, Annunziata, Banti, Bottino, Camo, Carbonella, Fanfani, Fistarol, Fusillo, Santino Adamo Loddo, Rosato, Ruggieri, Ruta, Vernetti, Zaccaria».