XIV LEGISLATURA
PROGETTO DI LEGGE - N. 3095
Onorevoli Colleghi! - La presente proposta di legge ha
come obiettivo la salvaguardia delle situazioni giuridiche
soggettive di coloro che impegnano i propri risparmi per
l'acquisto della abitazione principale.
Troppo frequentemente si verifica infatti che, fra il
cosiddetto "compromesso di acquisto" di una abitazione in fase
di costruzione e l'ultimazione dei lavori della costruzione
stessa, l'impresa costruttrice fallisca, con grave pregiudizio
per i futuri acquirenti. In danno di questi ultimi la mancata
realizzazione dell'immobile comporta puntualmente la perdita
economica di quanto già versato.
La legislazione civilistica in generale, e fallimentare in
particolare, non tutela adeguatamente tali fattispecie,
malgrado l'articolo 47 della Costituzione ponga in capo allo
Stato il duplice compito di tutelare il risparmio in tutte le
sue forme e di favorire l'accesso del risparmio popolare alla
proprietà dell'abitazione. Si tratta di una norma
costituzionale di scopo che reca una valutazione positiva del
"fenomeno risparmio", ineludibile base della ricchezza
nazionale, soprattutto ove finalizzato all'acquisizione
dell'immobile a fini abitativi.
E' vero altresì che nell'ordinamento positivo si riscontra
una forma adeguata di tutela per coloro che investono i propri
risparmi al fine di acquisire un immobile già realizzato,
lasciando invece irragionevolmente scoperti coloro che
acquistano l'immobile ancora in fase di costruzione.
La presente proposta di legge mira a colmare questa lacuna
che integra una palese disparità di trattamento fra i
cittadini in relazione alla soddisfazione di un bisogno
primario - costituzionalmente rilevante - come l'acquisto
della casa.
Non è legittimo trattare in maniera differente i cittadini
acquirenti di beni immobili a seconda che acquistino
abitazioni già realizzate o ancora in fase di
realizzazione.
Il dissesto dell'imprenditore non può danneggiare il
cittadino che aspira all'acquisto della propria casa.
L'acquirente si trova in questo caso in una situazione di
estrema debolezza, ancor maggiore nella procedura fallimentare
ove il credito del singolo acquirente si trova a confrontarsi
con posizioni creditorie ben più forti, come quelle degli
istituti di credito che hanno finanziato la costruzione.
Un primo tentativo per tutelare questi diritti soggettivi
è contenuto nell'introduzione dell'articolo 2645-bis del
codice civile ad opera del decreto-legge 31 dicembre 1996, n.
669, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio
1997, n. 30, in cui si è prevista la trascrizione dei
contratti preliminari, in maniera da attribuire certezza sul
momento del perfezionamento del negozio e consentirne
l'opponibilità ai terzi anche in sede fallimentare.
In sede di applicazione la norma non ha dato, tuttavia, i
risultati auspicati e pertanto si è reso necessario ricercare
soluzioni che, una volta dichiarato il fallimento
dell'imprenditore edile o della società immobiliare,
consentano all'acquirente di immobile, specie se destinato ad
abitazione, o al promittente acquirente dello stesso, di
rapportarsi con gli altri creditori del fallito in una
posizione che non sia di sostanziale debolezza.
In quest'ottica, l'articolo 1 della presente proposta di
legge introduce l'articolo 2775-ter del codice civile,
il quale - attraverso l'integrazione del percorso della
trascrizione del compromesso - viene a configurare il diritto
di privilegio speciale sull'immobile oggetto del contratto
preliminare d'acquisto. L'acquirente potrà esercitare la
facoltà di sciogliersi dal vincolo contrattuale; la sua
posizione rispetto a quelle proprie dei creditori concorrenti
subirà una crescita destinata a ricostituire una sorta di
equilibrio, grazie al riconoscimento di privilegio speciale
sul credito maturato per la restituzione delle somme erogate,
che potrà essere azionato su quanto ricavato dalla vendita
dell'immobile. Per di più, si prevede che il privilegio
speciale riconosciuto al credito del promissorio acquirente
prevalga sulle ipoteche iscritte sull'immobile oggetto del
preliminare di compravendita anche se queste sono state
iscritte precedentemente alla stipula del preliminare stesso,
realizzando un rafforzamento di tale privilegio anche in
relazione alla non opponibilità di detto privilegio nei
confronti dei creditori garantiti da ipoteca ed operando
pertanto una perfetta equiparazione con gli altri creditori
più tutelati. La protezione ovviamente non si applica nei
confronti del fallito o di persona che abbia rapporti di
parentela con lo stesso.
L'articolo 2 introduce ampie modifiche integrative agli
articoli 39 e 41 del testo unico delle leggi in materia
bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1^
settembre 1993, n. 385, riguardanti gli istituti di credito.
Con la lettera a) del comma 1 si disciplina
dettagliatamente il procedimento di suddivisione in quote dei
contratti di finanziamento e i conseguenti frazionamenti delle
ipoteche a garanzia. L'ipotesi è già prevista nel vigente
testo del citato articolo 39, ma non ne è chiarita
l'attuazione, con tutte le immaginabili difficoltà che da ciò
derivano in capo al debitore o al terzo acquirente
dell'immobile cauzionale; con la lettera b) del comma 1
è invece stabilito che - nel caso di fallimento del debitore -
il promissario acquirente abbia facoltà di subentrare nel
contratto di finanziamento, semplicemente dichiarandolo al
curatore e alla banca, oltre che procedendo al pagamento delle
somme dovute. Una puntuale disciplina, mirante all'obiettivo
di rendere concretamente realizzabile il conseguimento della
suddivisione dei finanziamenti e del conseguente frazionamento
dell'ipoteca, rappresenta un presupposto imprescindibile per
la definizione della posizione creditoria dell'acquirente o
del promittente acquirente, e quindi delle procedure
fallimentari. Si è, pertanto, voluto rafforzare il dispositivo
procedimentale assicurando il conseguimento di tale obiettivo
attraverso la previsione di un'azione sanzionatoria nei
confronti della banca che, senza giustificate motivazioni,
impedisca la realizzazione della suddivisione del
finanziamento, consistente nella decadenza della stessa dal
diritto di privilegio speciale sull'immobile, altrimenti
riconosciutole. Nel caso di inadempimento da parte della banca
ovvero nel caso in cui le modalità di suddivisione del
finanziamento in quote e del correlativo frazionamento
dell'ipoteca a garanzia siano oggetto di controversia, vi
provvede con decreto il presidente del tribunale previa
verifica dell'esatto rapporto tra il valore reale
dell'immobile offerto in garanzia e il relativo valore
cauzionale dell'iscrizione ipotecaria, attraverso una perizia
giudiziale estimativa. Qualora non vi sia corrispondenza per
eccesso del valore cauzionale rispetto al valore reale
dell'immobile, il presidente del tribunale ordina la riduzione
automatica delle somme per le quali è stata presa l'iscrizione
ipotecaria al valore risultante dalla perizia giudiziale
estimativa dell'immobile.
L'articolo 3 modifica la cosiddetta "legge fallimentare"
di cui al regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, integrando le
disposizioni contenute nei relativi articoli 67 e 72
(rispettivamente riguardanti la revocatoria fallimentare e la
vendita non ancora eseguita da entrambi i contraenti) con la
nuova previsione portata dall'articolo 2775-ter del
codice civile ed introducendo, altresì, il principio - con
riferimento al caso della revocatoria fallimentare - della
necessità di valutare la sproporzione fra le prestazioni del
fallito e quelle del soggetto sottoposto alla revocazione al
momento in cui il contratto venne concluso.
La lettera c) del comma 1 del citato articolo 3
introduce una modifica (apparentemente modesta) all'articolo
216 della legge fallimentare che individua le sanzioni nel
caso della bancarotta fraudolenta ovvero, più precisamente,
nel caso della cosiddetta "bancarotta preferenziale". Alla
pena originariamente prevista dal terzo comma dell'articolo
216 non soggiace più soltanto il fallito, ma "chiunque"
favorisca un creditore in danno di altri.
Il problema dei fallimenti immobiliari coinvolge in Italia
200 mila famiglie, più di 800 mila persone che quasi ogni
giorno perdono la casa per il fallimento della società
immobiliare costruttrice.
La normativa vigente è, come ormai ampiamente dimostrato,
inadeguata a garantire i diritti soggettivi di queste persone
le quali finiscono per essere trattate come cittadini di serie
B!
E' auspicabile, dunque, che il presente provvedimento
venga al più presto esaminato nella competente sede
parlamentare e che per esso venga costruito un percorso
preferenziale, in modo da porre rimedio in tempi brevi a
questa situazione di profonda iniquità.
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