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CAMERA DEI DEPUTATI
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N. 5813 |
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Il vigente codice civile lascia ampi spazi di discrezionalità che, a seguito di continui casi di modifiche eseguite su immobili appartenenti a strutture condominiali, autorizzate e non, devono essere assolutamente definiti e regolamentati. Basti pensare a ciò che è accaduto negli ultimi anni in cui con i condoni spesso si è abusato di un sistema ingiusto e discriminatorio proprio nei confronti dei cittadini rispettosi delle leggi, che si vedono privati di beni che anche essi avrebbero potuto conseguire violando le norme; cittadini che, in mancanza delle specifiche situazioni di diritto soggettivo, esse sole salvaguardate dalla legislazione condonistica e legalizzata, sono costretti, a subire il degrado urbanistico prodotto dall'illegalità edilizia, riemersa con ostentazione, con il rischio che in futuro si producano le condizioni per un ulteriore degrado.
Fatta questa premessa, ancora più gravi sono le conseguenze di tutte quelle «modifiche» edilizie, autorizzate, non autorizzate o addirittura mai emerse, le quali in caso di condominio negli edifici, attenendo a una parte privata e alla sua destinazione, non comportano alcun tipo di obbligo verso gli altri partecipanti dello stesso edificio. Infatti il vigente codice civile non obbliga la revisione dei millesimi appartenenti a quel partecipante del condominio che ha apportato modifiche al proprio immobile. Tali esigenze ci si propone di coniugare con la salvaguardia degli interessi dei condomini, che oggi risentono in prima persona dell'inadeguatezza e della genericità normativa con conseguente aumento della litigiosità.
La presente proposta di legge appare satisfattiva degli interessi di tutte le parti,
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Per motivi di opportunità si è operata un'integrazione del dettato normativo laddove il vuoto creava incertezze, mantenendo integre le parti che, sia in dottrina che in giurisprudenza, hanno condotto, a consolidate interpretazioni.
Certezza, controllo e mezzi giudiziari più rapidi sono, in sintesi, gli obiettivi della presente proposta di legge.
Ad oggi l'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, dispone che le tabelle possano venire modificate ricorrendo due condizioni: la prima, che siano conseguenza di un errore di precedente ripartizione; la seconda che, a seguito di modifiche delle condizioni di una parte dell'edificio, siano mutati, in maniera rilevante, anche i rapporti di sostanza. Non è considerata l'ipotesi in cui tali tabelle debbano essere soggette a revisione in seguito a modifiche apportate all'interno o all'esterno di unità immobiliari ad uso privato.
Con l'articolo 1 della presente proposta di legge vengono stabilite norme che sottolineano l'obbligatorietà di revisione delle tabelle millesimali di proprietà generale a seguito di modifiche di qualsiasi tipo, siano esse in muratura, cemento, calcestruzzo, semplici pannelli di legno, compensato, vetro, plexiglass o addirittura cartongesso, modificando il citato articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile. Tale obbligo si estenderà anche a quei condominii mancanti di regolamento condominiale, modificando quindi anche l'articolo 1138 del codice civile, nel quale si prevede l'approvazione di un regolamento solo se il condominio è composto da più di 10 unità immobiliari. Tale proposta prevede una maggiore regolamentazione dei diritti e dei doveri sia del condomino che ha apportato modifiche (sia autorizzate che non) all'unità immobiliare di sua proprietà, sia dell'amministratore o di chi ne fa le veci, nonché le responsabilità del tecnico incaricato della stesura delle nuove tabelle millesimali.
Il condomino citato dovrà infatti segnalare - articolo 2 - all'amministratore del proprio condominio (o a chi ne fa le veci, ad esempio per i condominii inferiori a 10 unità immobiliari) tutte le eventuali modifiche apportate, causa di irregolarità riscontrabili nelle tabelle millesimali. L'articolo 3 della presente proposta di legge specifica anche i tempi e le modalità di tale procedura. L'amministratore - articolo 4 - sarà tenuto a convocare immediatamente l'assemblea per comunicare l'avvenuta modifica e a incaricare un tecnico abilitato dell'accertamento e della nuova stesura delle tabelle in questione. Il calcolo delle spese eventualmente dovute dal condomino che ha apportato modifiche all'immobile avrà valore e applicazione retroattiva, ovvero egli sarà tenuto a rimborsare l'eventuale differenza tra i pagamenti in difetto e quelli a credito dei condomini regolari; tale calcolo verrà definito «di compensazione». Il tecnico, purché regolarmente iscritto all' albo professionale di categoria, incaricato dall'amministratore, ovvero da un condomino, sarà responsabile del proprio operato (elaborazione della revisione) ai sensi dell'articolo 5 della proposta di legge. Ovviamente egli sarà obbligato alla sottoscrizione di una polizza assicurativa, finalizzata a coprire eventuali danni derivanti da propri presunti errori. All'articolo 6 della proposta di legge è previsto che la misura dei compensi per l'attività professionale svolta dal tecnico sarà stabilita da un apposito collegio arbitrale, il quale terrà conto delle inderogabili tariffe professionali dei rispettivi albi (albo degli architetti, degli ingegneri e dei geometri).
Nell'articolo 7 vengono inoltre indicate le sanzioni alle quali saranno soggetti i condomini, l'amministratore e il tecnico responsabile, in caso di mancata osservanza delle norme. Modalità, tempi e imputazioni sono specificati dal medesimo articolo.
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1. La revisione delle ripartizioni millesimali è obbligatoria nei casi in cui sono state effettuate modifiche di qualsiasi entità a singole unità immobiliari ovvero a porzioni comuni all'intero condominio. Per modifiche si intendono opere di realizzazione, ampliamento, ristrutturazione o riconversione di destinazione d'uso, ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e successive modificazioni, nonché ulteriori modifiche consistenti in strutture in muratura, in muratura di tamponamento, in legname, in alluminio, in ferro, in acciaio, in plexiglass, in vetro, in cartongesso o strutture lamellari, anche se non portanti. Il presente comma si applica anche ai condominii mancanti di regolamento condominiale ai sensi dell'articolo 1138 del codice civile, fermo restando che in tale caso non trovano applicazione i consueti effetti prescrittivi.
2. La revisione obbligatoria delle tabelle millesimali di proprietà generale deve essere avviata entro il termine di quattro mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge. A tale fine l'amministratore del condominio convoca un'assemblea con all'ordine del giorno la discussione degli obblighi di legge relativi all'avvio della procedura di revisione millesimale, non subordinata all'approvazione da parte dell'assemblea, in quanto atto obbligatorio ai sensi del comma 1.
3. La obbligatorietà della revisione e della susseguente regolarizzazione delle tabelle millesimali comporta la dichiarazione,
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4. Al fine di determinare le nuove tabelle millesimali di proprietà generale, è conferito apposito incarico a un tecnico, scelto tra le categorie degli architetti, degli ingegneri o dei geometri, iscritto nel rispettivo albo professionale, che assume la responsabilità delle necessarie modifiche, facendo riferimento a tutti i parametri di calcolo tabellare vigenti, e fermo restando il rispetto dei diritti di ciascun condomino.
5. Redatta la revisione ufficiale delle tabelle esistenti poste in bilancio o, eventualmente, predisposta la stesura di una tabella da porre in collegato con esse, nonché fatti salvi tutti i diritti di correttezza procedurale, la nuova tabella, portata a conoscenza delle parti interessate, è discussa nel corso di un'assemblea convocata dall'amministratore o da uno solo dei condomini che ne ha fatto richiesta.
6. La nuova tabella millesimale, qualora approvata a maggioranza dall'assemblea costituita ai sensi dell'articolo 1136 del codice civile, è oggetto di inserimento nel verbale, ed è registrata e depositata presso l'amministratore o presso chi ne fa le veci. L'amministratore, o il soggetto che ne fa le veci, applica i contenuti della nuova risultanza tabellare ed i relativi valori proporzionali dedotti a tutte le situazioni attuali e a quelle pregresse.
7. Approvate le nuove tabelle, definitivamente ufficializzate ai sensi della presente legge, è obbligatorio da parte dell'amministratore in carica, o di chi ne fa le veci, ricalcolare a compensazione ed entro un termine stabilito tutte le spese sostenute dai condomini in relazione ai precedenti e ai nuovi comparti, con effetto
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8. Contestazioni o rifiuti di qualsiasi natura che si verifichino in seguito all'accertata obbligatorietà della revisione, ai sensi del comma 1, non invalidano la revisione stessa nella sua applicazione e nei tempi necessari alla sua realizzazione, a meno di comprovata inesistenza delle condizioni richieste dalla presente legge.
1. Ad integrazione delle norme di cui al titolo VII del libro III del codice civile e delle norme della sezione III del capo I delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, le modifiche a vario titolo apportate all'interno di condominii, per le quali è stata concessa la relativa sanatoria, e le modifiche per le quali è stata presentata la relativa domanda di condono, non ancora perfezionata, finalizzate al rilascio del definitivo titolo abilitativo edilizio, in attuazione delle disposizioni in materia di condono di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni, all'articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e successive modificazioni, al testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e successive modificazioni, e all'articolo 32 del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, e successive modificazioni, non invalidano in sanatoria la obbligatorietà della revisione delle tabelle millesimali, ai sensi del comma 1 dell'articolo 1 della presente legge. Il presente comma si applica altresì ai condominii che versano in situazioni di irregolarità riscontrabili sia
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2. Il condomino che ha aderito a una sanatoria prevista dalle norme citate al comma 1 è tenuto a fornire all'amministratore del proprio condominio la completa documentazione riferita alla o alle domande di richiesta in sanatoria, ovvero gli estremi del relativo titolo abilitativo edilizio, se in suo possesso, da cui risultino le superfici, i volumi e tutte le modificazioni sanate, ai fini della redazione della tabella specifica, compresa la dichiarazione resa ai sensi del comma 3 dell'articolo 1.
3. Nel caso di modifiche eseguite su immobili soggetti a richiesta di sanatoria ancora non concessa, resta comunque ferma l'obbligatorietà della dichiarazione delle modifiche apportate, ai sensi del comma 2, indipendentemente dalla conclusione, positiva o negativa, della richiesta.
1. Ogni condomino può segnalare all'amministratore del proprio condominio, direttamente o durante il corso di un'assemblea, al punto «varie ed eventuali» dell'ordine del giorno, le eventuali irregolarità riscontrabili nelle tabelle millesimali, delle quali l'amministratore deve prendere atto, provvedendo con immediatezza a quanto disposto dal comma 2 dell'articolo 1.
2. Fatta salva l'obbligatorietà della revisione ai sensi dell'articolo 1, uno o più condomini che si oppongono alla redazione definitiva delle nuove tabelle millesimali possono esercitare tale diritto solo se motivato e mettendo a conoscenza dell'assemblea, dell'amministratore e del tecnico incaricato, per una sola volta, gli elementi probatori dell'eventuale errata definizione. Tale diritto può essere esercitato entro i tre mesi successivi alla data di ufficializzazione della nuova tabella ai sensi del comma 6 del citato articolo 1, tramite provata attestazione dell'avvenuta
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3. Il condomino che ha modificato la propria unità immobiliare causando la dovuta revisione e la relativa regolarizzazione delle tabelle millesimali, è tenuto a informare l'amministratore della propria posizione non conforme e a comunicargli contestualmente tutti i dati riguardanti l'avvenuto incarico professionale stipulato con un tecnico abilitato ai sensi del comma 4 dell'articolo 1, stabilendo i tempi inderogabili di consegna della revisione a chiunque vi abbia interesse. Il medesimo condomino resta ugualmente obbligato a consegnare copia di tutte le informazioni tecniche relative all'avvenuta modifica dell'immobile rispetto allo stato originario e comunque precedente la modifica stessa, utili alla redazione della tabella specifica ai sensi dei commi 2 , 3 e 4 del citato articolo 1.
4. Il condomino che non ha apportato modifiche alla propria unità immobiliare e a parti comuni dell'intero condominio, è egualmente tenuto a informare l'amministratore della propria posizione di regolarità con apposita dichiarazione di atto notorio sostitutivo ai sensi dell'articolo 76 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, assumendosi la piena responsabilità delle dichiarazioni rese. Qualora sia dichiarata la mendacia delle dichiarazioni rese, l'ulteriore modifica della tabella millesimale è effettuata a spese dello stesso condomino.
5. La presente legge si applica, altresì, a tutti i proprietari che hanno concesso in locazione la propria unità immobiliare e a coloro che hanno in corso trattative finalizzate alla vendita di proprie unità immobiliari.
1. L'amministratore del condominio è tenuto al rispetto della presente legge e a verificarne l'attuazione da parte dei condomini
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2. L'amministratore che viene a conoscenza direttamente o indirettamente dell'avvenuta modifica di una o più unità immobiliari facenti parte del condominio di sua competenza è obbligato a indire la convocazione di un'assemblea, ai sensi del comma 2 dell'articolo 1, al fine di informare i condomini dei doveri loro spettanti in attuazione della presente legge. In caso di condomini non intervenuti all'assemblea, l'amministratore provvede a fornire le medesime informazioni mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
3. L'amministratore è obbligato a esaminare attentamente la documentazione esistente in merito alle tabelle millesimali e, qualora ne accerti l'inesistenza, la incompletezza o la inutilità, deve incaricare il tecnico abilitato responsabile della redazione di tabelle millesimali di proprietà generale con riferimento sia a quanto risulta dalla documentazione catastale, sia a quanto risulta dalle modifiche apportate nei tempi più recenti. Tale lavoro di ricerca e di ricostruzione deve essere consegnato in copia a tutti i condomini per le comparazioni con la documentazione in loro possesso, ai fine di verificarne la perfezione e per discutere eventuali ulteriori modifiche.
4. In mancanza anche di una sola delle comunicazioni di cui ai commi 3 e 5 dell'articolo 1, al comma 2 dell'articolo 2, e ai commi 3 e 4 dell'articolo 3, decorsi due mesi dalla data della delibera di cui al comma 2 del citato articolo 1, l'amministratore del condominio, o chi vi ha interesse, è tenuto a comunicare al condomino risultante irregolare, di propria iniziativa o su istanza anche di un solo altro condomino, l'avviso che in caso di mancata osservanza di tutti gli obblighi previsti dal comma 3 dell'articolo 3, decorso un mese dalla data della notifica di ricevimento della comunicazione, egli è obbligato a procedere ai sensi del comma 2 del presente articolo, per suo conto e a sue spese.
5. In attuazione dell'obbligo di revisionare le ripartizioni millesimali e a seguito
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a) entro tre mesi l'amministratore deve documentare le differenze tra i pagamenti in difetto di ogni condomino irregolare e quelli a credito dei condomini regolari;
b) il calcolo a compensazione tiene conto della data dichiarata, ai sensi del comma 3 dell'articolo 1, di ogni mutamento che determina anche i diversi periodi di decorrenza al fine di applicare i riparti delle spese condominiali sottoposte alle precedenti tabelle rispetto alle nuove;
c) entro lo stesso termine di cui alla lettera a) l'amministratore deve presentare all'assemblea il resoconto delle rispettive somme dovute da ogni singolo condomino irregolare a tutti gli altri condomini, quale rimborso di spese anticipate ai sensi dell'articolo 1110 del codice civile;
d) nel caso di inadempienza da parte dei condomini irregolari a onorare il loro debito nei termini prestabiliti, l'amministratore, decorso un mese dalla data di presentazione della documentazione di cui alla lettera a), deve adottare la procedura della messa in mora, dell'applicazione degli interessi aggiuntivi e, ove necessario, del decreto ingiuntivo.
1. Il tecnico incaricato ai sensi del comma 4 dell'articolo 1 può accettare l'incarico ricevuto dall'amministratore, ovvero da un condomino, solo dopo aver ricevuto la documentazione completa da parte del committente nonché la documentazione di cui al comma 3 dell'articolo 4 da parte dell'amministratore.
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2. Il tecnico incaricato, completata la revisione, ne consegna una copia conforme all'originale a ogni condomino e all'amministratore e consegna l'originale, debitamente certificato, alla persona che rappresenta la committenza, assumendo a tutti gli effetti di legge la totale responsabilità della revisione stessa.
3. Il tecnico incaricato è responsabile del proprio operato ai sensi della presente legge, ivi compreso il rispetto delle norme deontologiche proprie dell'albo professionale di appartenenza. Nell'eventualità di una riscontrata esistenza di vizi comportanti la nullità della stesura tabellare per la quale ha ricevuto mandato, è compito di un altro tecnico, nominato ai sensi del comma 4 dell'articolo 1, dopo un'accurata disamina del lavoro svolto, evidenziarne, con la medesima attenzione e responsabilità, i vizi, fornendo adeguata e dettagliata motivazione al fine di arrivare a una stesura congiunta e definitiva. In caso contrario, di fronte a reciproche contestazioni in merito al lavoro svolto, l'amministratore si fa carico di istituire un collegio arbitrale composto dai due tecnici che hanno svolto la prima stesura e da un tecnico preposto da uno dei tre Ordini professionali di cui al citato comma 4 dell'articolo 1.
4. Il tecnico incaricato è obbligato alla sottoscrizione di una polizza assicurativa, della durata di un anno, a decorrere dalla data di verbalizzazione dell'approvazione delle tabelle ai sensi del comma 6 dell'articolo 1, finalizzata a coprire eventuali danni derivanti da errori nelle medesime tabelle, fatti salvi i danni derivanti dalla errata stesura della preesistente tabella risultante difforme dalla reale situazione riscontrabile alla data di verbalizzazione delle nuove tabelle.
1. Il collegio arbitrale nominato ai sensi dell'articolo 5, comma 3, redige le tabelle millesimali di proprietà generale. È compito del collegio arbitrale stabilire la misura
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2. Spetta al tecnico nominato ai sensi dell'articolo 1, comma 4, certificare l'operato svolto e la definitiva stesura delle nuove tabelle millesimali di proprietà generale, nonché la quantificazione delle rispettive parcelle professionali.
1. Al condomino che si è reso responsabile di modifiche apportate alla propria unità immobiliare, ovvero a parti comuni dell'intero condominio, al condomino che ha reso dichiarazioni diverse ai sensi del comma 4 dell'articolo 3, all'amministratore che ha agito in violazione della presente legge o che non ha provveduto a vigilare sulla sua attuazione, al tecnico incaricato che si è reso responsabile della stesura di una tabella millesimale, non previamente contestata, ma in seguito rivelatasi non conforme alla reale situazione immobiliare, sono irrogate le seguenti sanzioni amministrative:
a) al condomino: 500 euro per ogni singola violazione;
b) all'amministratore: 5 mila euro;
c) al tecnico incaricato: 10 mila euro.
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