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CAMERA DEI DEPUTATI
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N. 5600 |
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Con la sentenza che si segnala la Suprema Corte ha deciso, alla fine del 2003, una questione insorta nel 1997, a seguito delle modifiche al codice civile che hanno consentito, a tutela dei promissari acquirenti, la pubblicità dei contratti preliminari immobiliari (decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 1997, n. 30). La possibilità che la questione si proponesse, insieme con la grande rilevanza pratica di essa, era stata subito messa in evidenza dai commentatori, la grande maggioranza dei quali aveva dato risposta contraria a quella ora adottata dalla Suprema Corte.
Bisogna ricordare che la nuova disciplina non si è limitata a prevedere la prevalenza del diritto personale all'acquisto derivante da contratto preliminare reso pubblico sui diritti reali acquisiti in forza di atti la cui pubblicità sia posteriore
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La questione subito avvertita dai commentatori ed ora decisa dalla Suprema Corte ha per oggetto l'identificazione del criterio di risoluzione del conflitto tra il privilegio così attribuito al promissario acquirente e l'ipoteca eventualmente iscritta in data anteriore a quella della pubblicità del contratto preliminare. Può ritenersi, per un verso, che la prevalenza sia data dalla priorità della formalità pubblicitaria, poiché non soltanto la costituzione dell'ipoteca, ma anche, in questo caso, del privilegio, detto «iscrizionale», dipendono dall'esecuzione della formalità stessa; è questa l'opinione prospettata dalla maggior parte dei commentatori. Può ritenersi, di contro, che il privilegio, anche iscrizionale, prevalga sempre sull'ipoteca, come dispone l'articolo 2748, secondo comma, del codice civile; è questa la soluzione adottata dalla Suprema Corte, dichiaratamente ispirandosi all'idea secondo cui Ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus.
L'importanza pratica della questione discende dalla frequenza con cui il conflitto si manifesta: l'iniziativa edilizia è generalmente finanziata, in parte ed in un primo tempo, dal credito fondiario, garantito da ipoteca sull'area di sedime e sull'edificio che in virtù della costruzione verrà ad insistervi (articoli 38 e seguenti del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1o settembre 1993, n. 385); per la parte residua ed in un secondo tempo, dagli acconti sul prezzo di acquisto, versati dai promissari acquirenti, assistiti dal privilegio. Non può far a meno di notarsi, sul piano sostanziale, che i promissari sanno, od almeno possono e devono sapere, di avere conseguito con il contratto preliminare il diritto all'acquisto di un immobile già ipotecato; l'erogatore del credito fondiario, per contro, non sa né può sapere se ed in quale misura verrà a gravare sul medesimo immobile anche il privilegio del quale si tratta. Donde la preoccupazione che, facendo prevalere senz'altro il privilegio, come ora è stato deciso, si eriga un grave ostacolo all'erogazione del credito fondiario e, quindi, al dispiegarsi dell'iniziativa edilizia.
Questa preoccupazione, pertinente alla politica del diritto, non è tuttavia determinante per la scelta che l'interprete è chiamato a compiere. Più importa all'interprete di rilevare che la stessa norma di cui all'articolo 2748, secondo comma, sulla quale si fonda la scelta di fare prevalere senz'altro il privilegio, prudentemente si chiude con una clausola di salvezza: il privilegio prevale «(...) se la legge non dispone diversamente». Dell'esistenza di tale clausola è ovviamente consapevole la sentenza che si commenta; la quale precisa, anzi, che la ricerca di un'eventuale deroga non deve limitarsi all'individuazione di disposizioni espresse, ma deve estendersi «ai princìpi enucleabili dalla disciplina complessivamente dettata» nella materia. Quest'apertura di certo non sorprende, poiché è coerente con la rivendicazione di spazi di apprezzamento discrezionale operata dalla giurisprudenza, anche nell'ambito degli ordinamenti codificati, di fronte a clausole di salvezza come quella contenuta nell'articolo 2748, secondo comma: basta ricordare, a titolo di esempio particolarmente significativo, l'atteggiamento tenuto di fronte alla norma dell'articolo 1418 del codice civile, che proclama la nullità del contratto contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente; spesso è stata ritenuta sufficiente la previsione espressa di una sanzione diversa dalla nullità, per
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All'apertura, tuttavia, la motivazione della sentenza in esame fa immediatamente seguire l'apposizione di un limite: essa avverte che la ricerca della deroga non può spingersi sino all'applicazione analogica delle disposizioni particolari che, facendo eccezione alla regola dell'articolo 2748, secondo comma, postergano taluni privilegi immobiliari alle ipoteche acquisite anteriormente. Il riferimento è alle disposizioni che postergano ai diritti acquisiti da terzi anteriormente al sorgere di crediti erariali per tributi indiretti (articolo 2772, quarto comma, del codice civile) o per canoni e rimborso di lavori in materia di concessione di acque pubbliche (articolo 2774, secondo comma, del codice civile) il privilegio speciale sugli immobili che assiste i crediti stessi. L'esclusione dell'applicazione analogica di tali disposizioni al privilegio del promissario acquirente viene fondata sul divieto di cui all'articolo 14 delle disposizioni sulla legge in generale: non possono applicarsi «oltre i casi considerati» le disposizioni «che fanno eccezione a regole generali».
Le deroghe specifiche dettate con riguardo ad alcuni privilegi diversi da quello del promissario acquirente meritano considerazione, piuttosto, sotto un profilo diverso da quello dell'applicazione analogica: come argomento, precisamente, che conferma il buon fondamento di un'interpretazione restrittiva della norma di cui all'articolo 2748, secondo comma, la quale deve, peraltro, essere diversamente ed autonomamente giustificata. Di tale argomento si occupa anche la sentenza in esame, menzionando il rilievo secondo cui il privilegio che assiste taluni crediti erariali, pur postergati alle ipoteche da disposizioni particolari come quelle degli articoli 2772, quarto comma, e 2774, secondo comma, prevale tuttavia, in caso di concorso, su quello del promissario acquirente, al quale le stesse ipoteche sarebbero invece sacrificate; che il privilegio del promissario sia postergato rispetto a quelli che prevalgono sulle ipoteche anteriori risulta dalla graduazione contenuta nella norma dell'articolo 2780 del codice civile. La Suprema Corte riconosce l'incoerenza risultante dal rilievo appena riferito; ma osserva, non a torto, che un'incoerenza costituisce soltanto un inconveniente, la cui constatazione non può giustificare, di per sé, un'interpretazione antiletterale.
L'interpretazione restrittiva che esclude un privilegio iscrizionale, come è quello del promissario acquirente, dalla sfera di applicazione della regola di cui all'articolo 2748, secondo comma, si fonda su una pluralità di elementi sufficientemente indicativi, come per ogni interpretazione antiletterale è necessario, dell'intenzione del legislatore (articolo 12 delle disposizioni sulla legge in generale).
Sul piano storico, intanto, conviene rilevare che quella regola è stata introdotta, nel testo originario del codice del 1942, quando ancora nessun privilegio iscrizionale su beni immobili era previsto dall'ordinamento: l'unico privilegio iscrizionale aveva allora per oggetto, a norma dell'articolo 2762, una particolare categoria di beni mobili, quali sono i macchinari, non capaci di ipoteca; onde nessun conflitto poteva insorgere fra tale privilegio e l'ipoteca stessa; leggi speciali successive, in particolare quelle relative al credito industriale agevolato, introdussero bensì nuovi privilegi speciali immobiliari, subordinati alla pubblicità dell'atto costitutivo, ma ebbero sempre cura di precisare che tali privilegi, pur preferiti ad ogni altro titolo di prelazione, da qualsiasi causa derivante, erano postergati alle ipoteche iscritte anteriormente (articolo 7, secondo comma, del decreto legislativo luogotenenziale 1o novembre 1944, n. 367, come riformulato dall'articolo 3 del decreto legislativo del Capo provvisorio dello Stato 1o ottobre 1947, n. 1075).
È vero che altrettanta cura non hanno avuto i compilatori delle modifiche al codice civile in materia di contratto preliminare; ma la circostanza che il legislatore storico non abbia mai inteso di fare prevalere un privilegio iscrizionale sulle ipoteche anteriormente iscritte induce a ragionevolmente ricondurre l'omissione a mera dimenticanza.
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A questa dimenticanza deve ora provvedere il legislatore con un'apposita norma che espressamente introduca nel testo del secondo comma dell'articolo 2775-bis le parole: «da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare o» dopo la parole: «garantiti» e prima delle parole: «da ipoteca relativa».
La soluzione normativa indicata riceve ulteriore conferma di corrispondenza alla mens legis dall'esigenza, sul piano sistematico, di rispettare la coerenza dell'ordinamento. A tutela della stabilità delle banche - e quindi, in fine dei conti, del risparmio della cerchia vastissima di persone che alle banche forniscono i mezzi per l'erogazione del credito, quali depositanti e sottoscrittori di loro obbligazioni ed azioni - l'ordinamento prescrive, invero, che il credito fondiario possa essere erogato, in linea di massima, solo a fronte di ipoteca di primo grado e per somma non eccedente l'80 per cento del valore venale dell'immobile ipotecato; prescrizioni che sarebbero prive di senso, apprestandovi lo stesso ordinamento una sin troppo facile via di elusione, se sulla causa di prelazione che assiste il credito fondiario altra potesse prevalere, a garanzia di finanziamenti e, in genere, diritti che vengono ad aggiungersi in tempo successivo.
L'intervento urgentissimo sulla disciplina del rapporto tra credito del promissario acquirente e credito garantito da ipoteca anteriormente iscritta può essere l'occasione per intervenire su un altro punto oscuro della normativa in materia, costituito dal comma 3 dell'articolo 2645-bis del codice civile, nel punto ove prevede che «Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo (...)».
La norma è interpretabile sia nel senso che comunque vi sia un termine minimo di tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare per la trascrizione del contratto definitivo, sia nel senso completamente opposto, ovvero che questo termine sia il termine massimo di efficacia della trascrizione del contratto preliminare, con la conseguenza di un indebolimento rilevantissimo della posizione del promissario acquirente.
La norma, per garantire univocamente la posizione del promissario acquirente, dovrebbe essere modificata con una semplice inversione di carattere lessicale. Questa ulteriore precisazione consentirebbe, in linea con gli attuali sviluppi normativi a protezione del consumatore e in genere della parte contrattuale debole, di tutelare adeguatamente gli interessi del soggetto creditore in forza di contratto preliminare di fronte sia al promittente alienante che ai creditori di questo.
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1. Il secondo comma dell'articolo 2775-bis del codice è sostituito dal seguente:
«Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare o da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'articolo 2825-bis».
1. Il comma 3 dell'articolo 2645-bis del codice civile è sostituito dal seguente:
«3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro tre anni dalla trascrizione predetta e in ogni caso entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, comunque non superiore a dieci anni, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)».
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